Bár a politikai kommunikáció bizalmat ébreszthet az Otthon Start Program (OSP) jövője kapcsán, mégis az volt az első kérdések egyike az érintett Facebook-csoportokban, hogy megszűnik-e, vagy hogy utólag változtatnak-e vajon a 3 százalékos lakásvásárlási hitelen bármit. Sándorfi Balázs, a Bankmonitor alapító-ügyvezetője a Népszavának azt mondta: nem számít arra, hogy a program feltételei az év végéig megváltoznának, de a „számlát” előbb-utóbb be kell nyújtania valakinek, vagyis a szakmai realitás ennél jóval árnyaltabb képet fest. A Tisza Párt és Magyar Péter korábban, majd a választási eredmények után is megerősítette a fenntartási szándékot, ám a kétharmados többség birtokában lévő új kormány hamarosan szembesül a hatalmas költségvetési teherrel.
A képlet egyszerű, a piaci kamatszint és a 3 százalékos kedvezményes kamat közötti tetemes differenciát az állam csengeti ki a bankoknak. Ez a kamattámogatás jelenleg az 5 éves állampapír hozamához kötött, és ha a program a jelenlegi formájában marad a piacon, a kamatkiegészítés éves költsége 2026 végére elérheti a 75 milliárdos, 2027-ben pedig akár a 100 milliárd forintos nagyságrendet is a szakértő számításai szerint. Ez az a pont, ahol a politikai ígéret és a költségvetési realitás elkerülhetetlenül ütközni fog, hiszen jelenleg még csak tízmilliárdos tételekről beszélünk, de a felfutó hitelállomány gyorsan elszívja a mozgásteret. Egyelőre a kedvezményezett első lakás vásárlói körnek azonban vélhetően nem kell kapkodni, hiszen - Sándorfi szerint - az új kormány első körben a nagyobb költségvetési tételekhez fog nyúlni. Emiatt rövid távon nem várható drasztikus módosítás, sőt, hosszú távon sem, amikor az átalakítás valószínű, a teljes megszüntetés viszont nem.
Kivárásra játszanak a lakásvásárlók, bővülő kínálattal találkozik a csökkenő keresletA támogatott hitelek magyarországi gyakorlatában eddig is menetrendszerű volt a feltételrendszer kiigazítása, a finomhangolás, ennek az Otthon Start Program esetében is nagy a valószínűsége. A szakértő szerint a jövőben, várhatóan 2027-től ez időszerű lesz az OSP esetében is, ami megvalósulhat például a befektetési célú igénybevétel megszüntetésével. Nehezen védhető ugyanis politikai és erkölcsi alapon is, hogy az adófizetők pénzéből olyan ingatlanvásárlást támogassanak, amely nem a lakhatási problémák enyhítését, hanem a tulajdonos üzleti céljait szolgálja. Módosítási pont lehet az életkori plafon bevezetése, vagy a korábbi ingatlantulajdon jelenlegi 50 százalékos mértékét is lejjebb vihetik, hogy a források valóban azokat érjék el, akiknek nincs más lakhatási alternatívájuk.
Éles váltás jöhet a lakáspolitikában, új panelprogramot és korszerűsítéssel elérhető rezsicsökkentést is ígér a Tisza párt programjaA Tisza Párt lakásprogramjának másik, talán még karakteresebb pontja a bérleti piac jogi keretrendszerének szabályozása és a szektor fehérítése. A bérbe adott ingatlanok egy része után jelenleg egy fillér adó sem folyik be a kasszába, az új program véget vetne az „okosba” megoldott albérletek korának. A statisztika beszédes, a Bankmonitor is közölt nemrég egy olyan hivatalos statisztikát, miszerint Budapest V. kerületében a lakások alig 41 százalékában él életvitelszerűen a tulajdonos, míg közel 30 százalék “az üres és egyéb címszó” alatt futó ingatlanok aránya. Ezek egy része talán iroda, vagy a külföldi tulajdonos által ritkán használt bázis, de a szakértő szerint aligha maradhat érintetlen a kérdés, aminek következtében például a főváros legértékesebb pontjain ingatlanok álljanak parlagon - vagy adómentesen hasznosítva. Emiatt idővel sok tulajdonos dönthet úgy, hogy az adózott, csökkenő hozamok miatt inkább túlad az ingatlanán, mert a tovább csökkenő hozamszint már nem lesz vonzó. Hosszú távon azonban egy szabályozottabb és biztonságosabb bérleti piac mind a bérlő, mind a bérbeadó szempontjából vonzóbb altarnetíva.
A leváltott és a hamarosan hivatalba lépő új kormány célja egyaránt az új lakások számának megduplázása, ami több év, legalább egy 3-5 éves ciklusban érhető el. Az építőiparnak és az ingatlanfejlesztőknek mindehhez egy kiszámítható, 10 éves keretrendszerre és rögzített újlakás-áfára lenne szükség.
Nem a tulajdonszerzés a fő cél
Az új kormány lakáspolitikája már nem kizárólag a tulajdonszerzés támogatására koncentrál, hanem több és olcsóbb lakást létrehozását célozza. Magyarországon a legközvetlenebb lakhatási válságot jelző mutató, hogy már 2024-ben a lakáshitelt felvevők 54 százaléka a társadalom legtöbbet kereső 20 százalékából került ki - összegezték banki szakértők. Vagyis azok tudtak érdemben lakáshitelt felvenni és ingatlant vásárolni, akik masszívan átlag feletti jövedelemmel rendelkeztek. A lakáspolitika iránya változik, a hangsúly a tulajdonszerzés támogatása helyett a kínálat bővítésére kerülhet, például bérlakásépítéssel, az üres ingatlanok piacra terelésével, valamint a rövid és hosszú távú bérbeadás új szabályozásával. Ez hosszabb távon enyhítheti a lakhatási feszültségeket, de a hatása nem lesz azonnali.
Mennyire fix a 3 százalékos kamat?
A hiteles gazdasági pálya hamarabb elhozhatja nálunk is a megfizethető piaci hiteleket, mint maga az euró bevezetése, ebben az esetben már 2027 elejére akár 0,8 százalékpontos piaci kamatcsökkenéssel is számolhatunk - véli a Bankmonitor ügyvezetője. Aki már felvette a 3 százalékos hitelt, nyugodtan alhat: a már megkötött OSP-szerződések hátrányos módosításának valószínűsége nulla, egy ilyen lépés súlyos alkotmányossági aggályokat vetne fel. Az ügyfelet utólag hátrányosan érintő hitelszerződés-módosításra a rendszerváltás óta nem volt példa. Az OSP feltételek megváltoztatására pedig az eddigi tapasztalatok alapján biztosan lenne, vagy lesz egy-két hónapja felkészülni a piacnak.
Egész Nyugat-Európában alap a kedvezményes lakáshitel, csak Orbán Viktor csinál úgy, mintha kegy és választási ajándék lenne