Az irodaház-építési láznak vége, a nyugati szereplők most már várnak, mit hoz a parlamenti választás Magyarországon

A várakozásoknál gyengébben teljesített 2025-ben a magyar gazdaság, ám a bérnövekedés, az infláció lassulása és a mérséklődő finanszírozási költségek kedvező alapot teremtenek az ingatlanpiac számára 2026-ban – foglalta össze Tóth Kristóf, a Colliers piackutatási részlegének vezető elemzője.

Az ingatlanbefektetési piac a 2024-es mélypont után 2025-ben már élénkült, a tranzakciók közel fele az irodapiacon zajlott – mondta Zelles-Görgey Balázs, a befektetési üzletág vezetője. A vevők körében a magyar és a régiós befektetők domináltak, miközben a nyugat-európai szereplők inkább kivártak vagy eladói pozícióban voltak. Az átlagos ügyletek 25 millió euró körül alakultak, a 100 millió eurót két ügylet értéke haladta meg. Az egyik legnagyobb tranzakció a budapesti Marriott hotel eladása volt, amit a BDPST vásárolt meg, és a Belügyminisztérium korábbi székházának értékesítése, amely egy közel-keleti befektetőhöz került.

Kikerült az piacról, vagy funkcióváltáson megy keresztül a budapesti irodaállomány bizonyos hányada, melyet az elmúlt években lakó-, szállodai vagy vegyes funkciójú épületté alakítottak – mondta Ecsődi Miklós, a Colliers iroda üzletágának vezetője a Colliers piacelemző háttérbeszélgetésén. A szakember hozzátette: új spekulatív irodafejlesztések alig indulnak, az elmúlt évek hihetetlen mértékű átadási hulláma elapadt, az elmúlt 5 év 25 százalékos bővülése tavaly 0,1 százalékra csökkent. A visszafogott beruházási kedv, a szerény új kínálat hatására megállt az üresedési ráta emelkedése, a bériroda állományé jelenleg 15,9 százalék, Kereslet főként a jó helyen lévő, modern, energiahatékony épületekre van, de a home office és a hibrid munkarend, a költségoldali bizonytalanság és a magas hozamok óvatosságra intik a fejlesztőket.

A legjobb minőségű befektetési ingatlanok hozamszintje 6,5–7 százalék körül stabilizálódott, az állampapír hozamokhoz viszonyított felár historikusan alacsony továbbra is. A kevés komoly érdeklődő lassítja a tranzakciók zárását, ráadásul idén, a választások miatt az év első felében több lehet az elhalasztott döntés. A nemzetközi befektetők kivárnak, eladásaikat és vásárlásaikat egyaránt a választások kimenetelétől teszik függővé.

Leggyorsabban az ipari ingatlanpiac reagál a gazdasági változásokra – hangsúlyozta Beck Tamás, az ipari ingatlanok üzletágának vezetője. Erős fordulatot vett 2025 vége, amikor a gyengébb első három negyedév után Budapesten és vidéken is kiemelkedő bérbeadási volumennel zárták az évet. A vidéki piac az elmúlt néhány év beruházásai révén önállósult, különösen Kelet-Magyarországon, azon belül is leginkább Debrecen térségében, valamint Kecskeméten, Miskolcon és Nyíregyházán látható élénkülés.

A kiskereskedelmi ingatlanpiacon a plázastop és az engedélyezési rendszer útvesztői komoly versenyhátrányt jelentenek, olyannyira, hogy ez már több nemzetközi márka belépését lassítja. Új bevásárlóközpontok nem épülnek, a hangsúly a meglévő állomány felújításán van. A belvárosi high streeteken, különösen a Váci utcában rekordközeli bérleti díjak alakultak ki, a bevásárlóközpontokban és bevásárlóparkokban viszont stagnálnak a díjak. A leggyorsabban a szépségápolás, a sport és az élményalapú fogyasztás bővül, amit a turizmus élénkülése is erősít - hangzott el.

Tudatosabbak lettek, már nem kapkodnak a vevők

Tovább gyorsult a lakásárak emelkedésének üteme 2025. III. negyedévében, miután bejelentették az Otthon Start Programot (OSP). Az MNB friss Lakásárindexe szerint tavaly július és szeptember között éves szinten 21,3 százalékkal, negyedéves alapon pedig 5 százalékkal nőttek a magyarországi lakásárak. Ezen belül Budapesten az éves növekedés 26,2 százalék, a negyedéves 3,2 volt, míg a vidéki városokban 19,1 százalék. Noha a legszerényebb, 18,6 százalékos áremelkedés a községekben volt, a negyedéves drágulás viszont ezen a piacon kiugró volt, 8,9 százalékra nőtt.

Az OSP bejelentése utáni kapkodásnak már vége, a vevők tudatosabban nézelődnek, jobban válogatnak, és nem feltétlenül csapnak le az első szimpatikus ingatlanra – összegezte az év eleji piaci hangulatot a Népszavának Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonosa.

Jellemzően azok, akik 60 millió forint körüli összeghez jutottak egy-egy pesti panel értékesítéséből, most 80-100 milliós ingatlanokat néznek Budapest környékén. Az agglomerációs piac mágnesei a kötöttpályás közlekedéssel is jól megközelíthető települések, ahol a túlértékelt fővárosi kerületekből kiköltözők is szívesen vásárolnak. A kereslet sugárirányú, a szomszéd városrészek vagy települések felé áramlik.

A 3 százalékos hitelből vásárolni tervezőket több külvárosi új építésű projekt vette célba, egyre nagyobb sikerrel, ugyanis ahol 1,5 milliós négyzetméterár közelébe ért a használt lakások ára, ott már nem kérdés, hogy a minimálisra szűkült árkülönbséggel megvehető korszerű új építésű ingatlanokat választják. Az új építésű kereslet bővülése előtti időszak nyertesei a használt lakások voltak, de Balla Ákos szerint a 2027–2028-as átadású, most piacra került projektek át fogják rendezni a piacot.

Egyelőre még tart a panelláz, sőt az elmúlt hónapokban fokozódott, és a panelek árai közelítették a téglaépítésű lakásokét. Gyakran hirdetési áron, sőt egymásra licitáló vevők miatt még többért keltek el a X. és XVII. kerületben a felújított, jó állapotú panellakások most.

Zuglóban a befektetők körében is igen kedvelt méretű, 46–49 négyzetméteres panelekért 55–62 millió forintot fizettek a vevők – összegezte Balla Ákos.

A lakáspiaci folyamatokra az áprilisi választások eredménye lehet nagy hatással, s Budapesten az is, hogy a rövid távú bérbeadási szabályozás hogyan alakul hosszú távon. A jelenlegi kormány hangsúlyozottan a saját ingatlan megszerzését támogatja, az OSP keretében nem tiltva, sőt deklaráltan engedve a bérbeadást, kérdés, hogy a kormánypárt kihívója milyen lakáspolitikai koncepcióval rukkol elő, illetve lehetőséget kap-e azt megvalósítani – mondta Balla Ákos.

Steril lakónegyedek helyett működő városrészek

Átalakulás előtt állnak a hazai bevásárlóközpontok, de ez nem a plázák végét jelenti - mondta Csörgő Anita, a Colliers kiskereskedelmi üzletágnak vezetője a Népszavának.

Egyre több bevásárlóközpont készül átalakításra, lejárt a klasszikus plázák ideje?

Nem, ezek továbbra is népszerűek és szükség van rájuk. 2012 óta plázastop van, aminek egyetlen pozitívuma, hogy nem lett túl sok bevásárlóközpontunk – a többség 1998-2010 között épült meg. Új tradicionális bevásárlóközpontokra jelenleg nincs is szükség, bővítésekre igen, hogy legyen hely nagyobb terület igénylő, új piacra lépő márkáknak. Most (majd) modernizálni, felújítani kell az időközben korszerűtlenné vált épületeket és új funkcióknak helyet adni bennük. Sajnos az eredetileg szükségszerű fejlesztési kontroll időközben mára a beruházásokat nehezítő intézkedéssé vált.

A plázák nem, de a városszéli bevásárlóparkok gyorsan szaporodnak.

Még nem eléggé, hiszen ilyen helyi kiskereskedelmi központokra a jelenleginél sokkal több helyen lesz szükség. Az Otthon Start program hatására számos vidéki nagyváros agglomerációjában már kijelölték az építési telkeket, építkeznek a fiatal családok, csakúgy mint 25 éve Érd és Törökbálint környékén. Ahová hamarosan további 3-5 ezer ember költözik, ott szükség lesz kereskedelmi, egészségügyi, szociális, oktatási infrastruktúra kiépítésére is. Óriási lakóingatlan boom előtt állunk, de ehhez a szolgáltatásokat is ki kell építeni, hogy élhető, működő új településrészek szülessenek. Ma azonban könnyebb lakóövezetté átminősíteni egy területet, mint kereskedelmivé. A fejlesztőket, az önkormányzatokat ösztönözni kell, hogy a logisztikai infrastruktúrát építsék ki mindehhez.

Sok új épület földszintjén látni el-és kiadatlan üzlethelyiségeket, ez aligha motiválja ebbe az irányba a beruházókat.

A legtöbb lakófejlesztő eladásra kínálja a többségében apró földszinti üzlethelyiséget, amire csekély a kereslet befektető és véghasználó részről. Gyakran műszaki korlátok (pl. nem megfelelő légtechnika vagy elégtelen elektromos kapacitás) miatt nem alkalmasak az elvárt funkciókra, és a nagyobb alapterületű helyiségek jellemzően hiányoznak.Fontos lenne, hogy a fejlesztők tudatosabban mérjék fel a lakók kiskereskedelmi igényeit, és ezek mentén integráljanak üzleteket és szolgáltatásokat a nagyobb lakóprojektekbe. Ugyanakkor a lakásárak többszörösükre emelkedtek, míg az üzlethelyiségeké szinte stagnált, ami megnehezíti ezek gazdaságos beépítését egy lakófejlesztésbe. Félő, hogy a lakhatási válság gyors kezelése érdekében, az engedmények hatására túl sűrűn beépített, steril városnegyedek jönnek létre, ahonnan a szolgáltató egységek és üzletek kiszorulnak.