Bármilyen nehéz ügy, az irodaházak funkcióváltása hamarosan tömegesen okozhat fejtörést. A BudaParton épül a MÁV-csoport új székháza és a környékre költözik az Állami Számvevőszék, a Nemzeti Választási Iroda és a Szellemi Tulajdon Nemzeti Hivatala is, miközben a Bosnyák téri új irodanegyedben kap helyet többek közt a NAV, a Dürer Parkba pedig a Nemzetgazdasági Minisztérium, a Magyar Fejlesztési Bank és több állami cég települ át.
Mindezek nyomán több tízezer négyzetméternyi irodaterület szabadul fel a város különböző pontjain felújításra, átalakításra, illetve új bérlőre várva. Csakhogy az otthoni munkavégzés (home office) elterjedése miatt jelentősen és folyamatosan csökken a bérbe vehető irodák iránti igény, ezért kérdőjeles az üresen maradó irodák sorsa. Nem éppen biztató, hogy az irodabérleti szerződéskötések nagy része jó ideje csak hosszabbítás és nem plusz területi igény,
talány, hogy mi lesz a kiköltöző nagyvállalatok és állami apparátus által elhagyott épületekkel.
Mérföldkövet jelezhet az ingatlanpiacon a Cordia nevéhez köthető első markáns, olyan funkcióváltás, amikor egy irodaháznak tervezett és szerkezetkész állapotig jutott épületet lakóházként fejeznek be. Történt ugyanis, hogy mire a lakásfejlesztő cég a Corvin-sétány utolsó épületéig jutott, kifogyott a szufla az irodapiacból, ezért bő másfél éve leállt a Corvin Innovation irodaház második ütemének építése, és elindult az újratervezés.
Manapság új szelek fújnak az ingatlanfejlesztésben, ahol most a lakásépítőknek áll a zászló, mert rekord keresletet gerjesztett az inflációkövető állampapírokból kiáramló tőke és mivel folyamatos a lakásokba való tőkebevitel, ebben jobban hisznek a kisbefektetők. Csakhogy
a fejlesztők lehetőségei nem végtelenek, irodaházból nem egyszerű lakóházat vagy szállodát formálni, hiszen sem a belmagasság - az irodáké nagyobb, mint a lakásoké -, sem az épület mélysége nem ugyanaz.
A mélység nagyobb probléma, mint a plusz belmagasság, a sötét belső részekbe ugyanis nem kerülhetnek sem lakószobák, sem szállodai szobák, az épület közepére lyukat fúrni pedig, bár nagy mutatvány, óriási költség lenne, és a megtérülés időt beláthatatlanul kitolná - sorolta a kihívásokat Hegedűs Attila, a Prophex Europe Consulting ügyvezetője.
A magyar fiataloknak most már más kell, olyan nagy elvárásaik vannak, hogy a saját életmódjukon is készek változtatniA szakértő szerint azok az irodák, amelyek egyszer már megtérültek irodaházként, könnyebb helyzet elé állítják a tulajdonosokat, hiszen rugalmasabban tudnak árazni. A bérlőre reménytelenül váró irodákkal ellentétben a lakásokat most elkapkodják.
Új megoldásokban kell tehát gondolkodni, méghozzá perspektivikusan. A szállodafejlesztések nagyon drágák, rengeteg az előírás és a kockázat, valamint teljesen más egy irodaszint és egy hotelszint hasznos területigénye, funkcióelhelyezése, ami újfent a lakáspiac felé tereli a fejlesztőket. Feltételezve, persze, hogy lakásokká átalakíthatók ezek az épületek. Amíg a hotelfunkció esetében jól lehatárolható a szobaterület, és a természetes megvilágítás szükségessége is elengedhetetlen, a lakásoknál felmerül a kérdés, hogy egy erkélyes újépítésű lakással szemben egy erkély nélküli otthon lehet-e alternatíva, ez még bérbeadás esetén is fontos szempont, ráadásul a befektetők nem életviteli céllal vásárolják a lakóingatlanokat.
Elöregedő társadalomról lévén szó lenne igény a jelenleg nagyon szűkös idősotthoni kapacitások bővítésére, hiszen a várólisták irgalmatlanul hosszúak, de ott a működtetés nagyon bonyolult és szigorúan szabályozott, az orvosi szolgáltatás fenntartása és üzemeltetése, a speciális étkezési és gondozási szükséglet miatt még kevesen vágnak bele.
A bérlakáspiacon megint más a helyzet: a jelenlegi bérleti díjak a bérlőknek már drágák, a tulajdonosoknak viszont minimális hozamot termelnek.
A profitot az ingatlanok értéknövekménye adja, ezért éri meg a kisbefektetőknek, de cégeknek még nem - mutatott rá a szűk keresztmetszetre Hegedűs Attila. De talán erre várnak a fejlesztők, hogy létrejöjjön az a környezet amely a nagy léptékű, több százas portfóliókat felvásárló bérlakás alapoknak is vonzó – ezek a trendek ugyanis Nyugat-Európában már jelen vannak. És ami késik, az jön - szól a fáma, tehát ide is biztosan elér majd ez a trend.
A visszaszámlálás elkezdődött
Az állami hivatalok költözése már az év végén startol, az üres irodabirodalmak jövőképe pedig vészjósló árnyékot vet az ingatlanfejlesztés területére. A folyamatosan gyengélkedő irodapiacon aligha segítene a lakossági rezsi esetleges megugrása, a home office-hoz ragaszkodó tömegek nem fognak csak azért bejárni az irodába, hogy a fűtésen, a hűtésen, a világításon és a vízszámlán spóroljanak - teszi hozzá Hegedűs Attila. Ezek a folyamatok tovább ágyaznak meg a funkcióváltási lehetőségeknek, ugyanakkor mielőtt valaki beleugrana egy átalakításba érdemes megrajzolni az alternatívákat és kiszámolni az átépítési költségeket, kitalálni az új terméket, nehogy szembejöjjön a rideg valóság.
