Autógyárak helyett most már inkább szolgáltató központokat kellene építeni Magyarországon, win-win helyzet lehetne

Továbbra is Magyarország iparosítása van a kormányzati gazdaságpolitika fókuszában, a néhány nap múlva kezdődő müncheni ingatlanbefektetői szakkiállításra, az Expo Realra is az ipari fejlesztési lehetőségeket viszik vásárra, noha nem minden gyárat fogad jól a helyi lakosság. Milyen iparágat látnának szívesen nálunk?

Nem az ingatlanfejlesztők diktálják a trendeket, hanem a gazdaságpolitika. A magyar kormány évekkel ezelőtt az autóipart jelölte ki preferált ágazatként, ennek megfelelően kezdődtek el a vidéki ipari fejlesztések. Ami nekünk nagyon fontos lenne, és most talán kevésbé látjuk fontosnak a gazdasági kormányzat oldaláról, az a szolgáltató központok vonzása Magyarországra. Egy telekommunikációs cég vagy bank telefonos vagy online ügyfélszolgálatának nyelveket beszélő, képzett munkaerőre és irodaépületekre van szüksége. Előbbi a vidéki nagy egyetemi városokban is megvan, tehát ez egy teljesen win-win, nyerő helyzet lehetne. Nagyon sok sikeres irodafejlesztés kapcsolódik ilyen szolgáltatási központok létrehozásához.

Az egyelőre vergődő irodapiac számára ez széles kiutat jelenthetne, ugye?

Igen, és elsősorban vidéken generálna irodakeresletet, miközben munkahelyeket teremtene nem csak a kékgallérosoknak. Persze az utóbbi is nagyon fontos, és a magyar ingatlanfejlesztők képesek arra, hogy nemzetközi sztenderdeknek megfelelően, a nagy külföldi vállalatok elvárásaihoz igazodva létrehozzanak bármilyen ingatlant. Beértek az autópálya-fejlesztések is, már nem csak átviszik az árut az országon, hanem disztribúciós központokat is telepítenek ide. A gyárépítések pedig vonzzák a beszállítókat, a kiszolgáló ágazatokat.

Hol van olyan terület, ami most fog képbe kerülni az ipari ingatlanpiacon?

Mindenképp Dél-Magyarország került a fókuszba, ott Szeged és környéke, aztán Pécs és térsége, ahol komoly ipari-technológiai fejlesztési tervet fogalmazott meg az önkormányzat a gazdasági kormányzattal összhangban. Kelet-Magyarországon Debrecen és Miskolc érthető okokból, míg Nyugat-Magyarországon Győr évtizedekkel ezelőtt lépett már és már láthatóak az iparosítás eredményei. Ezek a vidéki helyszínek, ahol fontos az egyetem jelenléte, a nemzetközi példák is azt mutatják, hogy az egyetemváros fejlődési lehetősége nagyobb, hiszen a szakképzett munkaerőt tudja biztosítani. És ami még érdekes, Nagykanizsa, mint Magyarország délnyugati kapuja, remek földrajzi elhelyezkedéssel, illetve nemrég Békéscsabán jelentettek be újabb nagy munkahelyteremtő beruházást egy szingapúri multicég hoz létre kormánytámogatással gyártóbázist ott.

Idén 800 millió euró lehet az ingatlanbefektetési piac értéke, az elmúlt két év mélyrepülése minek volt köszönhető?

Nyilván az ukrán háborúnak, az inflációnak és a gazdasági növekedés megtorpanásának, ezektől akadt meg Magyarországon a tranzakciós forgalom. Tavaly értük el a gödör alját, mindössze 330 millió eurót, de idén már az első félévben megvolt ennyi az adás-vételekből.

Önmagában a Marriott szálloda eladása nagyot dobhatott a számokon, és még nincs vége az évnek.

Leginkább az ipari-logisztikai és a szállodai ingatlanok forgalma hozta ezt a növekedést, elkelt néhány irodaház is, és igen, a Marriott értékesítése önmagában 120 millió euró körüli tranzakciós érték volt, ami a teljes féléves forgalom harmada. Tanácsadók szerint év végéig - a folyamatban lévő tranzakciós tárgyalások értékét figyelembe véve - 800 millió euróig nőhet a forgalom, ami nagyon jó, bár a 2019-es 1,3 milliárdtól még messze vagyunk. Ám ha ilyen ütemben tud tovább bővülni a piac, akkor 2026 végére elérhetünk oda is. Ha likvid a piac, az jó, mert azt sugallja a befektetőknek, hogy amit itt vesz, arra van vevő, van kereslet. Olyan ez, mint a tőzsde.

Mit fog kezdeni a piac a megüresedő állami irodaépületekkel?

Ez inkább a következő év kérdése, az állami irodaépületek beruházása még most zajlik Zuglóban és Újbudán, és csak 2026-ra fejeződik be. Ez több százezer négyzetméter, ahova be fognak költözni az állami intézmények, és ahonnan kiköltöznek, azokkal az üresedési ráta első körben nagyon jelentősen meg fog emelkedni. Már most 15-16 százalék körül van, ami magas, 10 százalék alatt jó, és ez 2026-ra elérheti Budapesten a 20 százalékot is. A fejlesztők ezért már most kivárnak és nem indítanak új projekteket, pedig vannak építési engedélyes irodafejlesztések a csőben.

Jellemzően belvárosi épületekről van szó, elképzelhető, hogy zömében funkciót váltanak?

Jó kérdés, hiszen az ingatlanfejlesztés üzleti logikájából fakadóan mindig az adott ingatlan legjobb hasznosítási formáját próbálja meghatározni. Legtöbbször szálloda vagy lakófejlesztés adódik az üresen maradó irodaépületek esetében. Az elkövetkező időszakban várhatóan sokkal több funkcióváltó projekt lesz a városban, mint az elmúlt 10 évben.

A már most is magas üresedési ráta a budapesti irodapiacon nem azt jelenti, hogy záródnak az ajtók, nincs igény újabb irodákra?

Pontosítok: a gazdasági növekedés jelenlegi üteme mellett nincs szükség több irodaterületre. A 2018-2019-es rekord időszakban, amikor a gazdasági növekedés magas volt, nagymértékben bővült az irodaigény. Ugyanez igaz vidéken is, ha az adott régióban a gazdasági szereplők olyan mértékben tudnak növekedni, ami az átlagnál nagyobb, ott is nőhet a kereslet.

A szállodapiac izgalmas most, mert lett egy turizmus bank, ami további szállodafejlesztések támogathat az éppen engedélyezési moratórium alatt lévő, jelentős budapesti Airbnb-kapacitás mellett. Reális lehet meghosszabbítani ezt tilalmat?

Megfordítanám a kérdést. Egy olyan piacon, ahol van 20 ezer szállodai szoba és van 16 ezer Airbnb- vagy Booking-szolgáltató, ott nem tolódtak el az arányok? Mindeközben Bécsben van 40 ezer szállodai szoba, Prágában pedig 45 ezer - és nincs ilyen arányú az Airbnb-kínálat - ami azt mutatja, hogy bőven van fejlesztési potenciál a hotelpiacon. Fontosak voltak ezek a lakások, mert jöttek a turisták, és ezért indult meg az Airbnb és a Booking ilyen mértékben. Ha ez nem lett volna, nem tartana itt a turizmus számokban, nem lenne ennyi vendégéjszaka, amit a szállodák nem tudtak kiszolgálni, de lefedte az Airbnb- és Booking-piac, de kellene több szállodai szoba is. Az Airbnb-engedélyezési moratórium másik, nyomósabb oka a lakhatási probléma megoldása, a bérleti kínálat növelése, a díjemelkedés fékezése. Egész Európában lakhatási válság van, és túlturizmus egyszerre, a megfizethető, elérhető lakhatás nem csak nálunk kihívás.

Európában azonban több helyen van magán és állami bérlakás fejlesztés és elérhető árú bérlakás kínálat, nálunk miért nincs?

Magyar sajátosság egyrészt, hogy túlzottan ragaszkodnak a tulajdonjoghoz, egy magyar családnak az ingatlantulajdona a lakása és a befektetése is egyben. Nyugat-Európában másképp gondolkodnak, ők kibérelnek egy lakást bombabiztos bérleti szerződéssel. Ott szabályozva van minden, és megvan az a garancia, hogy ha fizeti a bérlő a bérleti díjat, nem rakhatják ki a lakásból. A magyar szabályozás nem ennyire egyértelmű és nem ad ekkora biztonságot senkinek. Az ingatlanfejlesztők meggyőződése, hogy szükség lenne klasszikus bérházakra Magyarországon is, de ehhez jogszabályokat kéne módosítani és az emberek mentalitásának is változnia kellene. Mindenki eldöntheti, hogy leköt-e a vagyonát lakásvásárlásra, vagy leköt évente 2-3 millió forintot bérleti díjra, és az összes többit máshova fekteti, máshol forgatja meg. Ezek egyéni döntések és amíg nincs kínálat, el sem gondolkodnak ezen, az biztos. Magyarországon olyan termék, hogy bérház most nincs. Bécsben tudok venni egy 250 lakásos bérházat, mint befektetési terméket, ahol a lakóktól befizetett bérleti díj hozza a bevételt.

Az Otthon Start éppen is a saját lakás megszerzése felé terel. El tudja képzelni, hogy egyszer majd csak új lakás vásárlására lehet az olcsó hitelt igényelni?

Ez a program elindult, van rá igény, szerintem egy-másfél év múlva le kell ülni és meg kell nézni a tanulságait, de addig én nem rángatnám ezt a szabályrendszert, nem kell tovább bizonytalanítani a piacot további módosításokkal. Valahol azért ki kellene hangsúlyozni, hogy minden első lakást vásárlónak az életben csak egy ilyen lehetősége van, és ne kapkodjon, döntse el, hogy mire lövi el az egyetlen töltényét. Eladósodni évtizedekre egy jó ingatlanért érdemes csak.

Merre tart a magyar ingatlanfejlesztési piac?

Mint IFK-elnök a legfontosabbnak azt tartanám, ha a magyar ingatlanpiac legalább olyan mértékben integrálódna az európaiba, mint a lengyel, meg a cseh, hogy a nagy európai intézményi befektetők úgy vásároljanak az itteni befektetési ingatlanokból, mint ahogy a többi EU tagországban megteszik. A magyarországi ingatlanpiac sikerkritériuma, hogy integrálódjunk az európai gazdaságba.

Az európai gazdaságba integrálódni nem ilyen különutas politikával sikeresebb lehetne.

Szerintem egyszerűen a patriotizmus és az integráció között kell megtalálni az egyensúlyt, ami a kormányzat feladata és felelőssége. Mi, a piaci szereplők csak jelezzük, hogy önmagában a magyar gazdaság pici és kiszolgáltatott, stabilabb, erősebb lehetne, ha jobban integrálódnánk, de az adott időszak politikai felelőssége, hogy merre forgatja a potmétert, a patriotizmus vagy az integráció irányába.