Az új lakásprogram várhatóan berobbantja a budapesti és a nagyvárosi kislakások piacát, és megélénkítheti a fővárosi és a megyeszékhelyek agglomerációjában a családi házak iránti keresletet. Kérdés, hogy vajon megtolja, vagy fékezi majd a nyaralóövezetek ingatlanpiacát az olcsó hitel. A pandémia idején a home office és a karantén, most pedig a a 3 százalékos kölcsönpénzt hozó Otthon Start gerjeszthet hullámokat a Balaton és a Velencei tó környéki településeken is.
A nyaralóövezetek és a nyaralóingatlanok piacán, konkrétabban Balatonnál és a Velencei-tónál a Covid éveiben 20 százalékot is meghaladó éves áremelkedést hozott a pandémia idején kialakult túlkereslet. Az elmúlt két évben, 2023-2024-ben azonban túlkínálatossá vált ez a piac, az idei év elején generált némi mozgást az állampapírpiacról kicsatornázott pénz, de az árak közel sem nőttek olyan mértékben és ütemben, mint amit a lakáspiacon láttunk - értékelte a helyzetet a Népszavának Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonosa. Az új lakásprogram hatása egyelőre kiszámíthatatlan.
Némi ellentmondást takar manapság a nyaralók piaca. Ezek a - második otthonként használatos - ingatlanok többségében már egész évben használható, téliesített épületek, legalábbis a legnépszerűbb üdülőövezetekben, azaz a Balatonnál és a Velencei-tónál. Jelentősen megváltozott tehát pár évtized alatt a nyaralók fogalma, régen tavasszal levonult a család és a bedeszkázott házat kinyitotta, kitakarította és őszig használta, majd lezárta. A modern nyaralók ma már társasházként működő 3-5 szintes, szolgáltatásokkal, wellness részleggel és medencével felszerelt épületekben lévő apartmanok, amelyek egész évben használhatók. Jellemzően konfliktusok forrása viszont, hogy
a tulajdonosok nem számolnak az üzemeltetés költségeivel, ezért nagyon sok, 12 hónapra tervezett épület szolgáltatásai nem üzemelnek 12 hónapon át
- mutatott rá Balla Ákos. Máshol pedig az a gond - tette hozzá - hogy egész évben lehet használni ugyan a wellness részt, de a napi takarításra nem költ a társasház, viszont jellemzően nem úgy hagyják a lakók maguk után a szaunát és a medence környékét, ahogy ők is találni szeretnék.Mindezt érdemes a vásárlás előtt tisztázni, hogy a többi tulajdonos hogyan és mennyit, mire használja ingatlanát.
A Balatonnál a síneken belüli területek a magasabban árazottak, a vasút nagyjából kettéosztja az összes települést, ma már a vízpart közeli és a vízparti részeken szinte sehol nincs eladó ingatlan 1,7-2 millió alatti négyzetméteráron
- tájékoztatott Balla Ákos. Vannak extrémebb árak is, 3-5 milliós négyzetméterárak, de ilyen balatoni ingatlanok ritkán kerülnek piacra és akkor is jellemzően zárt körben vevőre találnak. Tipikusan ilyen terület Tihany, aminek Balatonfüredhez hasonlóan kvázi önálló piaca van, egyedi árakkal. A balatoni árak átlagosan 800 ezer-1 millió forintos négyzetmétereknél kezdődnek ma már, ennyiért rossz állapotú, Budapesttől és a vízparttól távoli helyeken lehet vásárolni. A Velencei-tónál viszont ennyiért már lehet kapni jó minőségű ingatlanokat - tudtuk meg.
Van vidéki magyar gyerek, aki ingyen nyaral, van, aki sehogy, akad somogyi falu, ahol a fiatalok többsége még nem is látta a BalatontÁtalakulóban a balatoni turizmus, a több hétre érkező vendégek szinte teljesen eltűntekAz üdülőkre jellemzően májusig tart a szezonális kereslet, aki nem adja el addig, megtartja, azaz kiadja vagy használja nyáron, és következő évben újra meghirdeti, mert ősszel nem keresik a klasszikus nyaralókat. Az inflációkövető állampapírok sorozatában nyár végén még várható egy újabb hozamfizetéses kör, de attól a Balla Ingatlan tulajdonosa már nem számít jelentős felfutásra.
A nyaralópiac volumenét jellemzi, hogy évente körülbelül 4-5 ezer nyaralóként hirdetett ingatlan cserél gazdát, ami töredéke az éves átlagban 140-150 ezres lakóingatlan tranzakciónak. A klasszikus nyaraló - hangsúlyozta az ingatlanpiaci szakember - luxustermék, önmagát szabályozza. Kiemelte: a balatoni nyaralópiac jól van, jönnek új szereplők, jön új kínálat a piacra olyan ütemben, ahogy a keresletre lehet építeni. Az új projektekben most 1,7-2 milliós négyzetméter árakkal lehet találkozni. Ugyanakkor nem lehet elmenni amellett, hogy sok esetben lakcímet is kiad a helyi önkormányzat az egykor üdülőövezetként beépült területeken lévő ingatlanokra, illetve olyan is, amikor ezt kifejezetten tiltja a helyi rendelet.
Csalóka a 10 százalékos önrész
Milliókba kerülhet,mert a foglalót is elbukhatja, aki nem ismeri a bankok hitelezési gyakorlatát. A bankok ugyanis egy lakáscélú jelzáloghitel esetében - ilyen az Otthon Start is - nem a vételár 90 százalékáig hitelezhetnek, hanem
a Magyar Nemzeti Bank előírása alapján az úgynevezett becsült forgalmi érték 90 százalékát adhatják oda legfeljebb.
Ez pedig nem feltétlenül azonos a vételárral - figyelmeztetettek a BiztosDöntés szakértői, rámutatva, hogy amennyiben a forgalmi érték az alacsonyabb, akkor a vételár 10 százalékánál több önerőre lesz szükség. Például, ha egy 100 millió forintért megvásárolt családi házat az értékbecslő 80 millió forintra értékel, akkor legfeljebb 72 millió forint hitelt adhat a bank (a 80 millió forint 90 százalékát). Ebben az esetben 28 millió forint önerőre lesz szükség, ami a vételár 28 százaléka.
És itt még nincs vége: a bank nem feltétlenül fogja odaadni hitelként a forgalmi érték 90 százalékát sem, ezt ugyanis még csökkenthetik,
így jön ki az úgynevezett hitelbiztosítéki érték (HBÉ), jellemzően legfeljebb ennek a 90 százaléka lehet majd a hitelösszeg. A HBÉ rendszerint 10-30 százalékkal alacsonyabb a forgalmi értéknél az ingatlan típusától és elhelyezkedésétől függően.
Túlárazott lakáspiacra jön az olcsó hitel, és nem a drágulás a kérdés, hanem annak mértékeA hitelbiztosítéki érték gyakorlatilag egy menekülőár, annyi, amennyiért az ingatlan gyorsan, jellemzően három hónapon belül értékesíthető, ha az adós nem fizetne, és esetleg fel kellene mondani a hitelszerződését. A foglaló kifizetése előtt célszerű megkeresni a finanszírozó bankot előzetes hitelbírálatot és előzetes értékbecslést kérni - javasolták a BiztosDöntés szakértő, mondván, így előre megtudható, hogy az igazolt nettó jövedelem és az ingatlan értéke alapján mekkora összegű hitelre számíthat a lakásvásárlásra készülő.
Táguló kedvezményezetti kör
Az első lakást vásárlókat segítő program részletszabályai még nem jelentek meg a Magyar Közlönyben, de az egyre nyilvánvalóbb, hogy jóval többen élhetnek majd a lehetőséggel, mint elsőre tűnt. Nincs életkori megkötés, nem feltétel sem a meglévő, sem a vállalt gyerek, és még a 40 év felettieknek más esetben minimálisan kötelező 20 százalékos önerőt is megfelezik. Beindultak a számolgatások, eszerint akár újabb ingatlant is vásárolhatnak - úgymond - első lakásosként azok, akik felesben tulajdonolják jelenlegi otthonukat. Életkori megkötés nélkül. Akár egész évben lakható, második otthonként használható nyaralóval is gyarapodhat a család.
