Összeérhet az állami bérlakásprogram és a Bayer Construct csődeljárása

Gyorsan pörögnek az események a Bosnyák tér melletti irodanegyedről elhíresült Bayer Construct, illetve projektcége, a ZVK Development körül. A Magyar Nemzeti Vagyonkezelő (MNV) Zrt. július utolsó napján egyoldalúan elállt a zuglói irodakomplexum megvásárlásától. Magyar Péter pedig bejelentette, hogy szerződésszegés címén visszakövetelik az Orbán-kormány által már kifizetett 314 milliárdra rúgó vételárelőleget.

A Tiborcz István üzlettársaként ismert Balázs Attila tulajdonában lévő cégek ezzel időt nyertek, hiszen a csődeljárás alapkörben 60 napig tarthat, de további fél évvel meghosszabbítható. Ezen idő alatt az adós védelmet kap a hitelezőkkel szemben. Az eljárás célja az érintett cégek pénzügyi helyzetének rendezése, az adós és a hitelezők közötti egyezség létrehozása. Hosszú vajúdás után szeptember első napjaiban Zugló önkormányzata úgy döntött, hogy beperli a Bayert, mivel nem tudott élni sem az elővásárlási, sem az egyetértési jogával, ráadásul a cég a korábbi önkormányzatnak tett ígéreteit sem váltotta be, a településrendezési szerződést sem sikerült tető alá hozni. Egy nappal később a kormány stratégiailag kiemelt jelentőségűvé minősítette a Bayer Construct Zrt. és a ZVK Development Kft. csődeljárását, a két cég mellé a kizárólagos állami tulajdonban álló Nemzeti Reorganizációs Nonprofit Kft.-t rendelték ki vagyonfelügyelőként. Majd ugyanazon lendülettel menesztették az állami felszámolócég felügyelőbizottságának elnökét, a Tiborcz Istvánnal jó viszonyt ápoló Mike Ferencet. 

Mindez aligha véletlen.

Ha pedig nem tudnak kiegyezni, akkor a csődeljárást követő felszámolás során – élve a törvény biztosította elővásárlási jogával – az állam megveheti a cégeket, feltéve, hogy akad ajánlattevő, akinek a helyébe lép. A vételár aligha lesz magas, hiszen a vagyonelemek értékét erősen csökkentik a hitelezői igények, a félkész beruházások jelentette kockázatok, az eladott lakások vevőinek követelései, illetve a folyamatban lévő jogi eljárások, különös tekintettel a XIV. kerület vagy éppen az MNV által indítandó perre.

Mindez kapóra jöhet a Vitézy Dávid közlekedési és beruházási miniszter által augusztus bejelentett Wekerle Lakásépítési Program megvalósításához.

Mindezekről számos cikkben számoltunk be a Népszavában, legutóbb arról, hogy kétszeresére növelnék a bánya kitermelését. A sóskúti üzem kialakítására több mint 5 milliárd forint vissza nem térítendő támogatást adott az Orbán-kormány. 

A zuglói irodaüzlettől való elállás elsősorban politikai döntés volt, erős üzenet a NER által hizlalt ingatlanos, építőipari cégeknek. Az, hogy pénzügyileg kifizetődő lesz, a jövő dönti el. Az Orbán-kormány nem csupán vételárelőleget, hanem a teljes szerződéses összeget, sőt a Magyar-kormány közlése szerint annál is többet fizetett ki Bayernek az irodákra. A Bayer, illetve a ZVK vitatja a követelést, vélhetőleg nincs is a kasszában ez a pénz, beleforgatták a folyamatban lévő többi projektbe. Ha a csődeljárás alatt nem egyeznek meg a felek, akkor hosszú felszámolási eljárás elé néznek, amit több párhuzamos per kísérhet. Ez sok év. Emlékezzünk csak a Rác fürdő esetére. A 2002-ben bezárt patinás fürdőt 2010-re csaknem teljesen felújították, de a beruházást ellenző Tarlós István nyomására a fővárosi fürdős cég pert indított a felújításra vállalkozó cég ellen. Mire egy év múlva peren kívüli egyezséget kötöttek, a Magyar Fejlesztési Bank (MFB) felmondta a projekt hitelszerződését. A felszámolási eljárás 10 évig tartott. A Karácsony Gergely vezette fővárosi önkormányzat végül több mint ötmilliárd forintért árverésen vásárolta vissza az ingatlanokat 2021-ben, amelyek addigra teljesen lepusztultak, újra fel kell újítani az egészet. A zuglói irodaházak kálváriája sem lesz kisebb. 

Az államnak jelzálogjoga van a Bosnyák téri irodaházra, amit az esetleges felszámolási eljárásban érvényesíthet. Vitézy Dávid beruházási miniszter bejelentette, hogy lehívják a 40 milliárd forintos bankgaranciát is, ám ezzel nem sokkal vannak beljebb, hiszen az állami tulajdonban lévő MFB nyújtotta. Ebből a róka fogta csuka helyzetből kínálhatna kiutat a Bayer és a ZVK (vagy meghatározott vagyonelemeinek) állami tulajdonba vétele Dienes János volt zuglói főépítész, jelenleg kerületi városfejlesztési tanácsadó szerint, ráadásul megtolhatnák vele az állami bérlakásépítő programot.

A Wekerle-program célja a megfizethető bérlakások és kollégiumi férőhelyek arányának jelentős emelése. A megmentett uniós forrásokból 550 millió eurót szán erre Magyar Péter kormánya, amely reményeik szerint elérheti a 2 milliárd eurót a banki és piaci társfinanszírozás révén. A Népszava kérdéseire válaszolva a KBM azt válaszolta, hogy a Wekerle-program részletes konstrukciójának kialakítása még nem zárult le. A minisztérium alakítja ki a program szakpolitikai és szabályozási kereteit, illetve előkészíti az Országgyűlésnek benyújtandó törvényjavaslatot. 

Szakmai becslések szerint kedvező esetben mintegy 12 ezer új bérlakás épülhet meg a program keretében, ami valóan látványos előrelépés lenne a hazai megfizethető lakások számában. Csakhogy az idő nagyon szorít. A program pénzügyi alapját jelentő uniós forrás a helyreállítási alapból érkezik. Mivel a teljes RRF-program lezárási fázisba lépett, a Wekerle-program keretében megvalósuló (részben az Európai Bizottság által jóváhagyott MFB-tőkeemelésből finanszírozott) hitelek és támogatások kihelyezése a jelenlegi tervek szerint 2031-ig tart. Ez bizony nagyon rövid idő ilyen hatalmas volumenű program esetében. Főként, ha hozzávesszük, hogy 2030-ban itt a következő országgyűlési választás, amikorra látható eredményekre lesz szükség.

A KBM Népszavának küldött nem túl részletes tájékoztatása szerint az első pályázatokat a feltételrendszer, a finanszírozási konstrukció és az előkészítési feladatok után írják ki. Arra törekednek, hogy „a program minél hamarabb stabil, működőképes keretrendszerrel induljon el, hogy a rendelkezésre álló forrásokból a lehető legtöbb megfizethető árú lakást lehessen építeni”. A Magyar Közlönyben megjelent kormányhatározat szerint idén december végéig kell kidolgozni a pénzügyi és szabályozási rendszert, valamint az állami lakásügynökség koncepcióját is. A pályázatokat tehát csak ezt követően, jövőre írják ki, azt követi az elbírálás, szerződéskötés, helyszínválasztás, tervezés, engedélyezés és végül a kivitelezés. 

„A folyamat felpörgetésében jó szolgálatot tehet egy jelentős kapacitással bíró, figyelemre méltó hatékonysággal dolgozó cég. Ráadásul a csődeljárás okán kockázatossá váló lakóparki beruházások el nem adott lakásait azonnal be lehet forgatni az állami bérlakásprogramba, ami az uniós források felhasználására szabott szűk határidők miatt sem elhanyagolható szempont. A Bayer már három lakópark – a Virágpiac, Harmat liget és Epres liget – lakásaira hirdetett akciót” – hívja fel a figyelmet Dienes János, aki szerint ez a jelen helyzetben a Bayernek is jó ajánlat lehet. 

– vélekedik a zuglói városfejlesztési tanácsadó. Mint mondja: „a követelések vitatottak, csak jogerős bírósági eljárás végén lesznek érvényesíthetők, márpedig egy ilyen per ügyes ügyvédekkel akár egy évtizedig is elhúzható”. A valódi ok szerinte sokkal inkább az, hogy a Tisza győzelmével egy olyan párt került hatalomra, amely már a kampány idején ígéretet tett arra, hogy véget vet a „neres” cégek ámokfutásának. Az új Pénzügyminisztérium bejelentette az olcsó hitelt jelentő Otthon Start program felülvizsgálatát. A beruházási tárca pedig megkezdte a kiemelt beruházások kigyomlálását. Mindez erősen elbizonytalanította a lakásvásárlókat. Csakhogy a Bayer már nekikezdett a lakóparkok kivitelezésének. A vevők, az alvállalkozók és az üzleti partnerek bizalma egyszerre kezdett szétfoszlani április 12. után. Bár mindenki tudhatta, hogy a cég üzletmenete fenntarthatatlan, politikai alapú, azaz kiemelt kockázatú – teszi hozzá Dienes, aki szerint mindenki érdeke a megegyezés. A lakásvásárlóknak, a milliárdos hiteleket nyújtó bankoknak, a százmilliárdokért irodákat vásárló államnak együtt kell lenyelni a veszteséget. 

A Bayer folyamatban lévő lakófejlesztéseit – ahol lehet, hozzáigazítva a városszövethez – be lehetne fejezni.

A meglévő vásárlók így nem maradnak hoppon, még ha veszítenek is rajta. Ezzel elkerülhető a lakóparki projektek kormányzati döntéshez kapcsolódó leállítása miatti háborgás. A még értékesítésre váró lakásokat pedig be lehet vonni a bérlakásprogramba, rábízva az üzemeltetést az önkormányzatokra. Dienes fontosnak tartja, hogy az új államosított cég vezetője képes legyen újragondolni, újratárgyalni a szerződéseket annak fényében, hogy a torz, káros, üzletileg képtelen fejlesztési elképzeléseket lenyesegesse.

Az állami lakásépítő vállalat a közérdek előnyére fordíthatná át a magánérdekből létrehozott versenyelőnyt. Az olcsó, de jó helyen lévő városi telkek, felértékelve a megnövelt beépíthetőséggel (a normalitáshoz visszavágva), a kedvező banki finanszírozás, az előregyártás révén kedvezőbb áron lehetne bérlakásokat építeni, az alacsonyabb bekerülési költség révén pedig ténylegesen alacsonyabb lehet a majdani bérleti díj és a rezsi is.