Tíz évvel ezelőtt Budapesten havi 60-70 ezer forintért is lehetett garzonlakásokat bérelni. Ennyi pénzért ma legfeljebb szoba akad. A kisebb bérlemények 100-110 ezer forintnál kezdődnek.
Az átlagos bérleti díj a fővárosban csak az elmúlt egy évben 170 ezerről 220-225 ezer forintra nőtt. Javulás egyelőre nem várható, a lakásvásárlások visszaestek, a piac pang, és a kínálat szűkülése állandóan magas kereslet mellett tovább veri az árakat felfelé.
Amíg nincs jobb
– El lehet benne lenni… – mondja szűkszavúan a fiatalember a vonal végén, amikor arról érdeklődünk, túlélte-e már valaki a 4 négyzetméteres lakhatást. A hirdetés legalább korrekt, nem kínál zsákbamacskát, ha „keveset akarsz takarítani, akkor ez a te kecód” jellegű marketingszövegeket. „Kicsi szoba, leginkább akkor ajánlom, ha napközben egyetemre/ munkába jársz”, vall színt a bérlő, aki társbérlőt keres.– Attól függ, kinek mekkora a tűréshatára – érzékelteti a dolgozó fiatal, hogy egy ekkora tér nem mindenkinek való, és főleg nem mindenre. Pingpongasztallal például bízvást csak összecsukva lehet számolni. – Én is laktam benne egy évig, és annak a felében otthonról dolgoztam, tehát ismerem az adottságait. Egy ideig megteszi, amíg nincs jobb.
A kisszoba fogalmának minden elemében megfelelő luk nem az egyedüli bizonyíték a fővárosi lakhatási válságra. Amely ugyan még nem Dublin vagy London, ahol nincs vagy csak idegőrlő liciten van lehetőség a meglepetésszerű hajléktalanlét elkerülésére, de azért alakul a dolog.
A tulajdonosok még dúskálnak a keresletben, így egyre több és színesebb a kikötéseik sora. „Jó, hogy a szemem színét nem határozzák meg” – berzenkedett egy garzonkereső fiatal. A nemet viszont gyakran kikötik, ami sokszor érthető is. A Nagykörúton például magyar anyanyelvű fiatal fiút keresnek lakótársnak, 60 ezer plusz 15 ezer rezsiért. 9 négyzetméter jár érte, és egy tegezhető csapat, ahol talán egy fiúval lesz teljes a nemi egyenlőség. Újlipótvárosban 50 ezer plusz 15 ezer rezsit kérnek 7 négyzetméterért, és lányt várnak. Újbudán 6 négyzetméter került ugyanennyibe, ám ott 30 ezer a rezsi. Alagsor, szellőzőablak, a lakásban pedig alkoholt fogyasztani tilos. Hogy füvezni, kokainozni lehet-e, legyen inkább egy bérlő első kérdése.
A Rózsadomb és a természet szerelmesei sem maradnak lehetőség nélkül. Erdőben időleges lakhatásra lakókocsi kiadó. Lánynak vagy fiúnak, 35 ezerért. Két hónap kaució. Ház körüli teendők lehetségesek. Fakitermelés vagy túlélőtúra? Szintén legyen meglepetés.
Lakástulajdon-fétisben
Balogh Lászlóval, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjével tízéves távlatban kerestük az okokat. 2013 környékén a válságidőszak végén jártunk, még az ingatlanárak is nyomottak voltak. Azonban a bérleti piac volt az első, amely 2015-ben elkezdett kijönni a negatív spirálból. Ezt az időszakot stabil és biztos bérletidíj-növekedési hullám követte a lakáspiacon. A világjárvány ezt ugyan megtörte, 20-30 százalékos árcsökkenést okozva, de az árszint 2022 őszére (már az infláció kibontakozását megelőzően) visszapattant a korábbi pályára.
– A gyors visszazárkózásnak több oka is van – értékelt Balogh László. – Az első kulturális, és a lakhatási formákat érinti. Magyarországon jelentős, több mint 90 százalékos a saját tulajdonban élők aránya. Talán csak Románia előz meg minket. Budapesten, a legnagyobb hazai „albérletpiacon” a bérlők aránya 20 százalék körüli. Meglehetős szűk tehát a piac, nagy verseny nincs a kínálati oldalon. Ez nem kedvez a lakásbérleményeket keresőknek, akik a fővárosban mintegy 6-8 ezer ingatlan közül válogathatnak. (Az Ingatlan.com közel 210 ezer hirdetése közül csupán 10-15 ezer a kiadó lakás, ház, aminek több mint felét kínálják Budapesten.)
A kilátások egyelőre kedvezőtlenek a bérlők számára. A lakáspiac jelenleg pang.
Az orosz–ukrán háború miatt visszaesett a vásárlók száma, és az árak is elkezdtek lefelé araszolni. Az eladó ingatlanokra indított keresések száma 18 százalékkal csökkent (2023 első négy hónapjában, az egy évvel korábbihoz képest), viszont a kiadó házakra, lakásokra 11 százalékkal több keresést regisztrált az oldal. Ellentétesek tehát a trendek, ami a piac szűkösségével és a nagyjából állandó, élénk kereslettel magyarázható. Hagyományosan több jellemző társadalmi csoport keresi az „albérleteket” (a piacon a köznyelv kizárólag így említi a lakás- vagy szobabérleteket még akkor is, ha főbérlő nem él az ingatlanban.) Vannak az átmeneti jelleggel lakásbérlést választók, ők egy-egy ingatlaneladás után még nem vásároltak újat. Sokan a válás utáni szétköltözés miatt jelennek meg a bérletek piacán. A kirepülő, önállósuló fiatalok sem saját lakásban kezdik általában, és jelentős keresleti nyomás a felsőoktatási hallgatóké is. Megjelent ugyanakkor a fiatal munkavállalók rétege is, ők egy-egy jobb állás miatt költöznek a fővárosba. Ez további keresletet generál, ami automatikusan emeli a bérleti díjakat.
– Az infláció is közrejátszott a díjnövekedésben, de nem az általános áremelkedés vagy a tulajdonosok mohósága miatt. A „gonosz bérbeadó és a szegény, szerencsétlen bérlő” klasszikus sztereotípiájának nem sok köze van a valósághoz. Ez a két csoport ugyanis szimbiózisban él egymással: ha a bérlőnek rossz, akkor a bérbeadónak is az. Ha pedig jól megy nekik, akkor a bérbeadók is bátrabban emelhetnek díjat. 2023-ban ismét nagyobb lendületre kapcsolt a díjemelkedés, lekövetve a bérek nominális növekedését. Amikor a rezsifélelmek begyűrűztek, ellentétes irányú folyamatot figyelhettünk meg, a díjak valamelyest még csökkentek is.
Csak a fal szab határt
És hogy mi lehet a megoldás a magas bérleti díjakra? Nem csodafelfedezés: a kínálat gyarapodása fékezni tudná a drágulást, a csökkenése viszont kíméletlenül árat emel.Az elmúlt tíz év brutális bérletidíj-növekedése – ami még mindig nem tartotta a lépést a lakásárdrágulással, és sok befektetőt vonzott a piacra – megtorpant. A válságból való kilábalás évei után a bérbeadásból származó bruttó bevételarányos hozam 8-9 vagy akár 10 százalékos is lehetett, 2019-ben azonban ez mérséklődött. Ekkor a MÁP (Magyar Állampapír) Plusz már többet hozott, ezért is tudott olyan sok pénzt kiszivattyúzni a piacról. Az ingatlanok értéknövekménye éves szinten továbbra is elérte a 20-25 százalékot a nagyvárosokban. A bérleti díjakból származó hozam 2022 végétől már csak 4-5 százalék, ami elgondolkodtatja a befektetőket, az ingatlanbefektetések száma is mérséklődött.
– Ha viszont nem jön több lakásbefektető, aki vásárol és bérbe ad, akkor a kínálat sem bővül. Ez a „szegény embert az ág is húzza” effektus: a nagy bérletidíj-korrekcióban csak az elmúlt egy évben az átlagos budapesti bérleti díj 170 ezer forintról 220 ezer forintra nőtt, és a kínálat sem tudja tartani a lépést a kereslettel. De ez egy piaci libikóka, előbb-utóbb ismét megjelennek a befektetések, és mérséklik a díjemelkedéseket.
A jelenlegi helyzetben az is növeli a keresletet és (a kínálat szűkössége miatt) a bérleti díjakat, magyarázta Balogh László, hogy az eladó lakóingatlanok pangó piacán – bizonyos élethelyzet-változások miatt – sokan nem vásárolnak, hanem inkább bérelnek.
Ez ugyan nem tömeges, de ez is rátesz egy lapáttal. 2015 előtt is sokan elhalasztották az adásvételeket, aztán beindult a GDP-növekedés, elkezdődött a kamatcsökkenés, ami felhúzta a lakóingatlanok iránti keresletet. Ez borítékolta a gyorsuló ütemű árszínvonal-növekedést. Ezzel együtt az egyéb értékpiaci befektetések különféle botrányai (Bróker Marcsi, Buda-Cash, Quaestor) is az ingatlanpiac felé terelték a befektetéseket. – Ezért sajátos piac az ingatlanoké. Amikor pörög, akkor nagyon pörög, amikor viszont falnak ütközik és megáll, akkor minden durván a fékezés irányába mutat – mondta a vezető gazdasági szakértő.
Sok pénz, kevés szavazat
Hosszú távon azonban biztosan nem a bérlőknek áll a zászló, ráadásul a politikának sem érdeke a megoldás. Pedig Magyarországon eddig minden kormányzat feladatul tűzte ki a lakhatási feszültségek enyhítését. A jelenlegi kabinet egyértelműen a tulajdonlásban látja a megoldást. A túlnyomó többség, mint fentebb említettük, jelenleg is tulajdonol. „Ha bérlakásfejlesztésekben gondolkodna bármelyik kormányzat, azzal kisebb embertömegnek kedvezne, magyarán szűkebb lenne a potenciális szavazatok köre – világított rá a szakértő. – A bérlakásprogramról ezért mindenki csak beszél, aminek valószínűleg az az oka, hogy elképesztő mennyiségű pénz kellene hozzá. Konzervatívan számolva 10 000 lakás felépítése 200-300 milliárd forintba is belekerülhetne, de csak (1,9-es háztartási átlaggal) 19 000 embernek kedveznének vele. Ezeket a százmilliárdokat ráadásul a kedvezményes bérlakás-értékesítés miatt mindig újra be kellene fektetni. Ennyi pénzt hatékonyabban is el lehet költeni, ha a választók támogatására is gondol egy kormányzat. Kíváncsi vagyok ugyanakkor, mikor jutunk el a felismerésig, miszerint nem kell feltétlenül költséges építkezésekbe bonyolódni egy bérlakásprogramhoz. Hiszen az ingatlanállomány valójában megvan, a 4,5 millió lakóingatlan egy része üresen áll, és tőkebevonással alkalmas lenne akár a helyzet megoldására is…
Bérlődilemma, avagy a csacsik „jól-lakása”
Örök kérdés: mikor éri meg jobban a lakóingatlan-vásárlás, és meddig „szabad” bérleménybe ölni a pénzt? Amit ugyan talán magasabb színvonalon tudunk megtenni, mint ha 20-25 millió forintos fővárosi beugró szinten vásárolnánk garzont, de ez utóbbival mégiscsak saját ingatlant, saját befektetést finanszíroznánk. Az „albérletbe” ráadásul be lehet ragadni: ha valaki jó pár évet eltölt bérlőként, akkor nehezen tud mellette félretenni, ami előidézhet egy kellemetlen helyzetet: a szamár orra elé lógatott répa esetét a „jól-lakással”…
