Két és félszer annyiba kerül ma egy lakóingatlan Magyarországon, mint 2015-ben, az Európai Unióban viszont ez idő alatt csak másfélszeresére drágultak a lakások és a házak. Tavasz óta ugyanakkor az Eurostat adatai szerint már nem hazánkban emelkednek a leggyorsabban a lakásárak. Észtországban ugyanis az idei második negyedévben 27 százalékos éves drágulást mértek, míg Magyarországon „csak” 24 százalékkal, Csehországban pedig 23 százalékkal emelkedtek az árak. Olyan gyors ütemű éves drágulásra azonban, mint amekkora a második negyedévben volt, Magyarországon még nem volt példa a megfigyelések kezdete óta – hívta fel a figyelmet elemzésében a KSH.
Pedig tavaly is ütemesen emelkedtek a lakásárak: a használt lakások 16, az újak 19 százalékkal drágultak, így összességében 17 százalékkal kellett többet fizetni a lakóingatlanokért, mint 2020-ban. Mindez a 20 százalékkal több, összesen 161 ezer eladott lakással számolva hatalmas forgalmat generált a lakáspiacon: az értékesített lakások összértéke tavaly megközelítette a 4 ezer milliárd forintot, ami 47 százalékos növekedést jelentett.
Erre jött rá az idei első negyedévben egy 8,9, majd a második negyedévben egy 6,3 százalékos drágulás a használt lakásoknál, az új lakások ára pedig előbb 6,6, majd 3,3 százalékkal lett magasabb. Mindez már egy növekvő inflációs környezetben, romló hitelezési feltételek, azaz egyre magasabb kamatok mellett következett be. A jegybanki zöld hitelnek köszönhetően az új lakások hitelezése még tudott bővülni, a használt lakásokra felvett hitelek száma azonban az első félévben már negyedével, összege 5 százalékkal csökkent – mutatott rá a KSH. A Magyar Nemzeti Bank szeptemberi adatai még nagyobb visszaesést mutatnak: csaknem a felére – 128,6 milliárd forintról 79,3 milliárd forintra - esett vissza az újonnan folyósított lakáshitelek összege. A Duna House ingatlanközvetítő hálózat becslése szerint ez októberben pedig már 68 milliárd forintra zsugorodott.
Ez nem annyira meglepő, hiszen a lakásvásárlók már csak kétszer olyan drága hiteleket tudnak felvenni: a folyósított lakáskölcsönök hiteldíjmutatója (thm) tavaly és idén szeptember között 4,7 százalékról 9,27 százalékra nőtt, november elején pedig már 10 százalékról indult a banki kínálat.
Eközben az általános, éves infláció is 20,1 százalékra, ezen belül az élelmiszerdrágulás 35,2 százalékra ugrott szeptemberben, októberre pedig a jegybank még nagyobb drágulást becsül. Vagyis, miközben a lakások és a hitelek gyors tempóban drágulnak, a lakásvásárlásra fordítható jövedelmek egyre jobban zsugorodnak. A jegybanki adósságfékszabályok eközben a túlzott eladósodásnak is gátat szabnak, ami miatt a jegybank számításai szerint a tavaly folyósított lakáshitelek mintegy tizedét ma már nem is tudnák fölvenni az adósok.
Mindez együttesen jelentősen visszaveti a lakáshitelezést, és ezzel a lakáspiaci forgalmat is, ami hosszú távon az árak mérséklődését is elhozhatja – legalábbis a használt lakások piacán. (Az újépítésű lakások árát a kereslet helyett sokkal inkább az alapanyagok és a munkaerő drágulása mozgatja. Ha a beruházók a növekvő költségeiket megfizetni tudó keresletben már nem bíznak, akkor egyszerűen nem építenek lakásokat). Az első félévi KSH-adatok alapján a lakásdrágulás már lassult is, az adásvételek száma pedig enyhén visszaesett.
Újabb féket tesznek az adósságra
Újabb adóságfék szabályokat állapíthat meg a Magyar Nemzeti Bank (MNB) elnöke a Pénzügyminisztérium jegybanktörvényt módosító tervezete alapján. Az új fékek az ingatlan-, és gépjárműhitelek, illetve lízingtartozások jövedelem arányában megengedett maximális mértékére vonatkozhatnak. Jelenleg a jegybank a jövedelemarányos törlesztőrészlet, valamint az ingatlan vagy a gépjármű értékéhez viszonyított hitelösszeg maximumát állapíthatja meg. A lakáshiteleknél például a havi törlesztőrészlet általánosságban nem lehet magasabb a hitelfelvevő nettó jövedelmének 50 százalékánál, de ha a jövedelem eléri a havi 500 ezer forintot, akkor annak 60 százalékáig is eladósodhat. Ezt a szabályt azonban a futamidő elnyújtásával ki lehet kerülni: ha hosszabb távra adósodik el az ügyfél, nagyobb kölcsönt is fel tud venni. Ezt a kiskaput a magas ingatlanárak és hitelkamatok miatt az utóbbi időben egyre többen nyitogatják; ennek vethet véget a javaslat a teljes adósság jövedelemarányos maximumának meghatározásával.
Az OTP Ingatlanpont szakértői szerint már a nyáron érzékelhető volt a piaci környezet változása, a tavalyi, robbanásszerű keresletnövekedés és az ingatlanárak szárnyalása pedig nem folytatódott tovább az év második felében. Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője úgy véli: mindig a forgalom változása mutatja az irányt. Lejtmenetben azt csak késéssel követi az árak mérséklődése, mert az eladók egy ideig még kitartanak a magasabb ár mellett. A vevők viszont inkább elhalasztják a vásárlásaikat. Az első két negyedévben az adásvételek száma 2,6, illetve 2 százalékkal mérséklődött éves összevetésben, a folyamat azóta pedig csak gyorsult. Valkó Dávid becslése szerint év végre az adásvételek száma 15-20 százalékkal is visszaeshet.
A Duna House számai is erre utalnak. Eszerint októberben az idei év leggyengébb hónapját zárta az ingatlanpiac: 8326 lakás cserélt gazdát, ami szeptemberhez képest 9, tavaly októberhez képest 28 százalékos visszaesés. Ennél kevesebb októberi adásvételre utoljára 2013-ban volt példa. A Duna House elemzői szerint a változó gazdasági helyzet miatti keresletcsökkenést az év végéig még elérhető otthonteremtési támogatások sem tudják pótolni, a hitelkamatok drágulása és az energiaválság miatti bizonytalanság miatt így egy gyengébb utolsó negyedévre számítanak.
Még mindig kevesebb a külföldi vásárló, mint a Covid előtt
Tavaly összesen 5800 lakást vásároltak Magyarországon külföldi állampolgárok a KSH adatai szerint. Ez ugyan 8,9 százalékos növekedés 2020-hoz képest, ám még mindig kevesebb, mint a Covid-járvány előtt, 2019-ben megvett 7 ezer lakás. A német, a holland, a svájci, az osztrák és a belga vevők továbbra is inkább vidéken kerestek ingatlanokat. Sokan nyugdíjas éveikre készülnek: az ezekből az országokból érkező vevők között van a legtöbb idős.
A kínai, a vietnámi és az izraeli vevők száma a járvány előttinek a felét sem érte el. Ők főleg a fővárosban vásároltak, átlagos költésük is a legmagasabbak közé tartozik. A szlovákiai vevők több mint fele a határ közelében, Győr-Moson-Sopron és Borsod-Abaúj-Zemplén megyében vett lakást. Ugyancsak a határnál, Békés megyében vásárolt lakást minden ötödik romániai vevő, de az ország távolabbi területein is nagyobb számban szereztek ingatlanokat. Budapesten összesen 1937 lakást vettek meg külföldiek, ami a fővárosi lakáseladások számának 5,3, összértékének 6,8 százalékát tette ki tavaly. Országos viszonylatban a külföldiek vásárlásai az összes tranzakció 3,6, az összérték 4,6 százalékát jelentették tavaly.
A Balaton a legdrágább
A KSH adatai szerint így az idei első félévben Budapesten átlagosan 3 millió forinttal többet, 43,4 millió forintot kellett fizetni egy használt lakásért, a megyeszékhelyeken pedig a tavalyi 23,5 millió forintról 27,5 millió forintra nőtt az eladási ár. A balatoni vonzáskörzetben a tavalyi 42,2 millió forint helyett már 48,3 millió forintot kértek. Az újépítésű lakások átlagosan 47,8 millió forintért keltek el.
