Minden lakásfelújításnak van értelme, de Magyarországon építési rendészetet kellene felállítani

Szeptemberben indul az Otthon Start és lesz lakásfelújítási program is, ezek minden bizonnyal hatnak a lakásárakra és a kivitelezési díjakra. Mire lehet számítani?

Az Otthon Start program felülről korlátos, tehát 1,5 milliónál nagyobb négyzetméterárak nem lehetnek. Emiatt Budapesten van, aki szívja a fogát, vidéken meg csodálkoznak az emberek, hogy miért kellene ilyen sokba kerülnie az új lakásoknak. Háromszor annyi lakást tudnánk építeni, mint amennyi épül, van kapacitás bőven és 2024-es áron dolgozik az építőanyag gyártás, a kereskedelem és a kivitelezők is. Három dolog drágítja az építőipart: az egyik a forint gyengesége, 2015-ben 309 forint volt egy euró, 10 évvel később 405 forint, ez 30 százalékos forintgyengülés, ami egy import kitett területen, mint az építőipar, önmagában 30 százalékos drágulást okoz. A másik, hogy az építőanyag gyártásban 35-40 százalék az energiaköltség, ami jól megugrott, a harmadik pedig az éves szinten 12-14 százalékos bérnövekedés, ami az utóbbi négy-öt évben elkerülhetetlen volt. Ez részben a minimálbér és az elvárt bérminimum erős emelkedése miatt, másrészt mindenki meg akarja tartani a szakmunkásait és a mérnököket, akiket jól meg kell fizetni. Az építőiparban 2-2,5-szer magasabb infláció volt, de most szolid a helyzet, 2025-ben már 5 százaléktól nagyobb emelkedést az építésgazdaság egészében nem várunk.

Évek óta infláció feletti mértékben emelkedtek a magyar építőipari termelői árak, dolgoznak azon, hogy ez ne így legyen?

Semmi sem lesz olcsóbb, de az biztos, hogy az elmúlt években tapasztalt mértékű áremelkedés nem várható, mert nem lesz olyan mértékű hirtelen keresletnövekedés sem, mint korábban. Méghozzá azért, mert végre nem határidőzték be a programokat, az ugyanis megrángatta volna a kereslet-kínálatot. Most marad elég idő a részvételre, az új építésekre, vásárlásokra. Az Otthon Starttól idén még nem lesz sok munkája az építőiparnak. Folyamatban van 16 ezer lakás kivitelezése, ebben az évben elkészül 12 ezer, ami mélypont. Ehhez képest jövőre 20 ezer fölé mehet az épülő lakások száma, átlagosan 1,5-2 év alatt el készülnek el. Középtávon el lehet érni, hogy 25-30 ezer fölé tud menni a kivitelezésben lévő lakások száma. Akkor egészséges a konstrukció, ha az újonnan épülő lakásoknak legalább a fele családi ház, és nem 35-50 nm-es társasházi lakás. Mindkettőre szükség van. Vidéken sokkal rosszabb a lakásállomány műszaki színvonala, ott még jelentősebb hatással kéne hogy legyen ez a program is.

Nemrég nyilatkozott a Népszavának, hogy lesz új otthonfelújítási program, méghozzá ahhoz csatlakozó olcsó hitellel. Azóta nagy a csend, történhetett valami? Módosult esetleg a program?

Létezik már sokféle lakásfelújítási program, és a miniszterelnök beígért egy új otthonfelújítási programot, amire mi azt mondtuk, hogy mindenképp szükséges, mert az új építést és felújítást egyenértékűnek kell kezelni. Szerintünk olyan vagy nagyon hasonló feltételek kellenek a felújítás finanszírozásához is, mint amit az új építéshez. Az a javaslatunk, hogy a lehető legszélesebb társadalmi kört érje el, gyerekvállalás, életkor és települési megkötés nélkül, másrészt ennek is 3 százalékos kamatozású hitel mellett kell történnie, mert a felújításnál ugyanúgy súlyponti probléma a finanszírozás, mint a lakásvásárlásnál. Ami nagyon fontos, hogy ha teljes felújítást akarunk a nyílászáró cserétől a hőszigetelésen át a gépészet korszerűsítéséig, akkor az 2025-ös áron egy 100 nm-es hagyományos vidéki családi ház esetében15 millió forint. Ebből legalább 10 milliót oda kéne adni kedvezményes hitelként.

Kormányzati felelős azóta sem nyilatkozik erről, akkor ez most egy kommunikációs vis maior helyzet?

A politikai bejelentés már megtörtént, felújítási témában most a felelősök fele elment nyári szabadságra, miközben kormányzaton belüli egyeztetések még szükségesek, hogy a szakmai részletek is a helyükre kerüljenek. Ez időigényes. Minden felújításnak van értelme, az egyes részletekre kiterjedőnek is, de valójában mi a teljes körű felújítást tartjuk szakmailag jónak.

Mennyit érdemes felújításra költeni, egy ingatlan értékének mekkora hányadát?

Ha abban akar lakni a következő 20 évben elfogadható rezsiköltségek mellett, akkor az ingatlan piaci értékének 30 százalékáig érdemes felújításra költeni. Célszerű, indokolt, hogy ha életciklusban gondolkodunk, ami lehet egy 20 éves ciklus, ameddig nem kell hozzányúlni az ingatlanhoz. Fontos, hogy a lakásállomány korösszetétele ne romoljon, ne váljon még kedvezőtlenebbé.

Örök kérdés az elöregedő épületállomány mellett az elöregedő szakemberállomány, és a külföldre szegődő mérnökök, illetve szakmunkások hiánya. Hol tart most a hazahívó programjuk, vagy most már el sem mennek a szakemberek?

Nincs az építőiparnak elegendő munkája, hogy most nagyobb hazahívó programot hirdessen, de nagyobb a hazajövetel most hívóprogram nélkül is, mint korábban, mert az EU egészében zsugorodik az építőipar. Elöregszik a szakma, bár most már majdnem kétszer annyian tanulnak építőipari szakmát, mint a Covid előtt. Évente 20 ezer kolléga éri el a nyugdíjkorhatárt, eközben 4 ezren jönnek ki az iskolapadokból.

Ezt hogyan lehet kezelni?

A szervezeti, együttműködési és képzettségi hatékonyság javításával, ugyanis itt vannak a legnagyobb kihívások. Illetve felnőttképzéssel sokkal hatékonyabb szakember állományunk lehet.

Különös dolgok történnek Debrecenben, előbb cáfolták, de aztán a kínai CATL pénzügyi beszámolójából mégis az derült ki, hogy felfüggesztették a hamarosan induló akkumulátorgyár bővítését. Mit mutat az építőipar rendelésállománya: befékeznek az ipari beruházások a vámháború nyomán?

Nem. A gyárépítés, a logisztikai létesítmények és egyes megyei jogú nagyvárosok közlekedési infrastruktúra fejlesztése megvan. A gyárépítés viszont a közepes és nagy cégek tudását igényli, vagyis csak a vállalkozók egy részének ad munkalehetőséget. Amire nagyon várunk, az a vasútépítés, vasútkorszerűsítés és fejlesztés. Arra számítunk, hogy az év második felében az erre irányuló közbeszerzési eljárások és kiírások is megtörténnek.

Ezek az uniós forrástól függetlenül lesznek?

Igen, csak nagyon sok a szakma és az ÉVOSZ által vélt ellentmondás, ezért kezdeményeztük az építési miniszternél egy építési rendészet felállítását, ami összetett helyszíni ellenőrzést jelentene. Ez nem a befektetőt ellenőrzi, hanem azokat a vállalkozásokat, amelyeket a befektető bízott meg a munkával.

Mi az ellentmondás?

Túlfoglalkoztatás van, miközben a munkavédelem, munkaegészségügy hiányos. A kettős adóztatás elkerülésére vonatkozó előírások nincsenek ellenőrizve, miként a helyszínen gyártott anyagok minősége sem feltétlenül felel meg az uniós előírásoknak. Az idegenrendészeti ellenőrzések eredményeit sem látjuk. Az építési rendészet tudná megnyugtatni a szakmát, hogy nem azért vannak versenyhátrányban az unión kívüli befektetővel szemben, mert az a szabályokat nem betartva olcsóbban tud dolgozni. Ez az unión kívüli befektetőknél izgalmas, mert az uniós befektetők munkáinál ilyen ellentmondások nem láthatók, az uniós normákat igyekeznek betartani.

Nem kap elég munkát a magyar építőipar az unión kívüli befektetők itteni építési beruházásaiban?

Mondjuk úgy, hogy uniós beszállítói részarány egyetlen szerződésben sincs kikötve, ezért most 30 százaléknál nem több, pedig minimum az 50 százalék kellene.

Érdekes, mert kormányzati szinten meg lett hirdetve, hogy prioritás a magyar cégek elegendő munkához juttatása.

Egyes kimutatások szerint nincs gond, a befektetésösztönző társaságtól kaptunk olyan adatot, miszerint 74,5 százalék az unión kívüli befektetőknél az uniós beszállítók aránya. Ez egész biztosan nincs így, komoly szakmai vitáink vannak arról, hogy mennyi a valós uniós beszállítási és azon belül a magyar. Az ágazatot az nyugtatná meg, ha legalább 50-60 százalék közötti uniós beszállítói részarány ki lenne kötve. És ellenőrizve a betartása.

Jelentős összegű európai uniós forrás van zárolva a jogállamiság miatti feszültségek miatt, ami évente euróban számolva is milliárdos bevételkiesést jelent. Mi hiányzik leginkább a magyar építőiparnak?

2022-höz képest az állami, önkormányzati, közösségi építési beruházási célú munka a korábbi volumen 30 százalékára csökkent. Megvannak az első öt hónap építési közbeszerzési adatai, még a múlt évhez képest is némiképp csökkent. Az épület építés van a legnehezebb helyzetben, ott van a legtöbb cég.

Vámháborúra van vészforgatókönyvük?

Most van elegendő kivitelezői kapacitás és anyag, mert kevés a munka. A vámháború hozhat drasztikus áremelkedést, mert import kitett ágazat vagyunk, sok készterméket és alapanyagot külföldről szerzünk be. Leginkább az épületgépészet, épületfelügyelet, és berendezések terén lehet jelentős drágulást, mert az a terület legalább 70 százalékban importra támaszkodik.

Mi lesz jövőre?

Az építőipari beruházásoknak ciklusa van, jövő év második felében véget kellene érnie ennek a 2023-ban indult lejtmenetes ciklusnak, de ehhez a gazdaság növekedésre szükség van. A stagnálás, a 0-1 százalék közötti növekedés nem elég, az a meglévő bázison is tud bővülni. Mindenképp 2 százaléktól magasabb növekedés az, ami építési beruházással együtt járó pótlólagos kapacitásokat is igényel.