Hazavágja a nyarat, a potenciális vevők az olcsó hitelre, az eladók pedig a keresleti boom miatti áremelkedésre várnak majd - kommentálta a program bejelentését a Népszavának Gadanecz Zoltán, a GDN Ingatlaniroda tulajdonosa. Hozzátette: április-május óta már amúgy is 30 százalék körüli keresletcsökkenést érzékeltek a használt ingatlanok piacán, az újabb kormányzati beavatkozás megint megbolygatja a piacot. Mindezt annak kapcsán jelezte a szakértő, hogy a kormány szerdán újabb, Otthon Start néven futó lakáspiaci kampányt indított, s bejelentette az állam az első lakás építését vagy vásárlását egy kedvezményes 3 százalékos hitellel támogatja. Tegnap aztán Gulyás Gergely a kormányinfón már olyan részleteket is ismertetett, mint a felső határként meghúzott 1,5 millió forintos négyzetméter és a 100 millió forintos ingatlanár.
A kedvezményes új hitel évente 35-45 ezer vevőt érinthet, legalábbis az eddigi adatok szerint vidéken minden harmadik, Budapesten minden negyedik ingatlan tranzakció első lakás vásárlás. A számok és az arányok az emelkedő bázis miatt változhatnak, az érintettek körét viszonylag lazán keretezik ugyanis az eddig bejelentett feltételek. A korhatár nélkül meghirdetett programban szűrőt a legalább kétéves állami TB-jogviszony jelent, ezúttal gyerekvállaláshoz sem kötik a jogosultságot. Okkal. Az első lakást piaci szakemberek tapasztalatai szerint többségében egyedülállók vásárolják, a családalapítás már továbblépéssel, nagyobb ingatlanba költözéssel jár.
A részletszabályokat még nem közölték, és ha nem kerül be a feltételek közé, hogy a kedvezményes hitellel megvásárolt első lakásban ott is kell laknia leendő tulajdonosának, az a vagyonosodásnak és nem a lakhatási feltételek javításának kedvez.
A lakásvásárlás az elszálló ingatlanárak miatt egyre kevésbé megfizethető, az átlagos fővárosi négyzetméterárak gyakorlatilag egy fiatal három havi nettó fizetésének felelnek meg ma már, a lakások ára 2015 óta több mint háromszorosára nőtt. A Habitat for Humanity 2024-es lakhatási jelentése a tulajdonhoz jutás nehézségei között a szükséges önerő növekedését, a megtakarítási nehézségeket is kiemeli. A bérlőkből is nehezen lesznek vevők, hiszen a bérleti díjak is drasztikusan drágulnak, noha a bérbeadói oldalról a várt hozam zömét nem az, hanem az ingatlan értéknövekedése adja.
Mint Balogh László az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője lapunknak megjegyezte: noha támogatásokkal és piaci kamatozású hitellel kiegészíthető, de a kisebb és olcsóbb lakásokra mennek majd rá a vevők, konkrétan a 30-45 négyzetméteres garzonok lehetnek a slágerek. A panelek árelőnye jelenleg 26 százalékos a hasonló helyen lévő és méretű téglaépítésűekkel szemben. Az első lakásvásárlók célkeresztjében lévő 45 négyzetméternél kisebb használt budapesti garzonok átlagára jelenleg 55 millió forint a hirdetési portál kínálati statisztikája szerint.
Orbán Viktor részleteket közölt a 3 százalékos kedvezményes lakáshitelrőlAz emelkedő árak a külső kerületek felé terelhetik a vevőket, a másfél milliós négyzetméterár plafon pedig az újépítésű lakások áremelkedését fékezheti és újratervezésre késztethet több lakásépítőt.
Bár beindultak a budapesti lakásépítések, csak az elmúlt negyedévben négyezer újépítésű lakóingatlant dobtak piacra, kevés a kész, vagy az idén már megvásárolható majdnem kész lakás. A nagyobb projekteket figyelő Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóintézet adatai szerint a két feltételnek - 100 milliónál olcsóbb ingatlan és 1,5 millió alatti négyzetméterár - a több mint 7 ezres választékból jelenleg 1150 lakás lakás felel meg. Sápi Zoltán, az intézet elemzési vezetője kiemelte: minél távolabbi a tervezett átadás, annál magasabban árazott a projekt.
Hitelt a legolcsóbb adni
Mégy gyors indulás esetén sem terheli meg érdemben a költségvetést azt az évi pár tízmilliárd forint, amibe az program kerül az első években. A Bankszövetséggel való megállapodás alapján a kormány azzal kalkulál, hogy az első kölcsönöket akár már szeptemberben folyósíthatják a bankok - erről Gulyás Gergely kancelláriaminiszter miniszter beszélt a kormányinfón. Az őszi indulás meglehetősen szoros. Ha a végleges jogszabály július közepéig megjelenik, akkor a bankoknál pattog labda: a következő két hónapban hitelkínálatukat hozzá kell igazítani a mostani termékportfóliójukhoz.
Ha jók a kormány számai, akkor idén és jövőre a költségvetési terhek 50-50 milliárd forintra rúgnak, míg 2027-től, évi 50-150 milliárdos kiadással számolnak, ami nem mondható drámainak. (A közmédia évi 110, a kormánypropaganda további 50 milliárdjába kerül az adófizetőknek. Ezen kiadások radikális csökkentésből fedezhető is az egész program még egy esetleges kormányváltás után is.) Ha fix kamatozású konstrukciókról lesz szó, akkor a költségek hosszútávon sem emelkedhetnek, sőt akár csökkenhetnek is, hisz 25 éves távlatban már reálisan számolhatunk az euró bevezetésével és az alacsonyabb eurókamatokkal.
Jelenleg lakáshiteleket hét százalék körüli piaci kamatozással folyósítanak a bankok, vagyis a 3 százalékos hitel a lakosság számár vonzó lesz és azonnal kiszorítja a piaci hiteleket.
Vagyis a bankok érdekeltek a gyors hitelezésben, hisz amelyik pénzintézet nem lép idejében – az pozíciót veszít. A hitelintézetek szempontjából ráadásul a kockázatok is csökkennek, hisz a 3 százalékos kamattámogatott hitel azt is jelenti, hogy a tartozás jelentős részét nem az adós, hanem a költségvetés állja.
Van választék
Válogatni a 3 százalékos hitel bejelentése pillanatában van miből, a 100 négyzetméteres alapterületi plafonnak és az 1,5 milliós maximális négyzetméterárnak országosan a kínálat 67 százaléka megfelel, Budapesten pedig jelenleg 12,5 ezer ilyen lakás van - mondta Balogh László. Szerinte a program láncreakciót indít majd el, és mivel sokakat érinthet, élénkíti az egész piacot, növelheti a tranzakciók számát a széles érintetti kör miatt.
Egy jobban működő kormányt akarnak láttatni
Lehetett számítani arra, hogy a választásig hátralévő időszakban a Fidesz nemcsak szimbolikus és kultúrharcos témákban akarja felvenni a küzdelmet az ellenzékkel, hanem „hangulatjavító intézkedések” formájában próbál tenni valamit azokban a kérdésekben, amelyekről a kormány is láthatja, hogy az emberek legfontosabb problémái közé tartoznak, és amelyeket a közvélemény az elmúlt tizenöt év leggyengébben teljesítő területei közé sorol – kommentálta a kedvezményes lakáshitelről szóló bejelentést Bíró-Nagy András, a Policy Solutions vezetője. (A 3 százalékra adott hitel első lakás vagy ház vásárlására fordítható.)
Gulyás Gergely, az ismeretlen tettes és a kedvezményes hitel – Kormányinfó percről percreA Policy Solutions kutatásai rendre igazolják, hogy a magyarokat kiemelt helyen foglalkoztatják a megélhetéssel és a közszolgáltatások alacsony színvonalával összefüggő problémák. Az elmúlt években a lakhatási válság is mindinkább súlyossá vált. A Népszava májusban ismertette azt a felmérést, amelyben a Policy Solutions kimutatta: miközben 2020-ban a lakhatás még az utolsó helyen állt a problémás ügyek rangsorában, ma már a 7. helyet foglalja el a 20 tételből álló listán.
Tény – mondta Bíró-Nagy András –, ha az elmúlt öt évből ki kell emelni egy területet, ahol kifejezetten romlott az emberek hangulata, és ami kifejezetten kudarcosnak nevezhető, akkor az pont a lakhatás.
A kormány tehát egy létező és egyre inkább felértékelődő problémára szeretne reagálni. Bár a költségvetés jelenlegi helyzetében nem kis vállalásról van szó, azt, hogy az olcsóbb hitel ígérete mennyire erős üzenet a választóknak, Bíró-Nagy András egyelőre nem tudja megítélni. Nincs meggyőződve arról, hogy a kormány mostani lépése ugyanolyan hatásos lesz, mint amilyen például 2021-ben az szja-visszatérítés bejelentése volt.
A Policy Solutions vezetője valószínűnek tartja, hogy még nem vagyunk a végén az osztogatásnak, és azt is biztosra veszi, hogy a választási kampányban aligha a kedvezményes lakáshitel lesz a Fidesz központi üzenete. Kommunikációs téren a kormánypárt feltehetően továbbra is az Ukrajna-ellenességre, a „Brüsszellel szemben folytatott harcra” és a „szuverenitásvédelemre” fog fókuszálni.
A Tisza Párt fő csapásirányát viszont éppen a megélhetési problémák és a „nem működik az állam” típusú közszolgálati kritikák alkotják, kiegészülve a korrupciós tematikával. Bíró-Nagy András nem gondolja, hogy a Fidesz azon a kommunikációs terepen mozogva igyekszik majd választást nyerni, ahol a Tisza Párt szeretné megvívni a kampányt. A lakáshitelre vonatkozó intézkedés azt a célt szolgálja, hogy az emberek érzékelése valamivel jobb legyen a kormány működéséről.
Megint a legolcsóbb megoldást vették elő
Az Orbán-kormány az elmúlt 15 évben – felemás eredményekkel - jelentős részben a támogatott hitelekkel próbálta segíteni a fiatalok lakáshoz jutását, miután ez a legolcsóbb megoldás számára. A hitelprogramokhoz ugyanis a tőkét bankok teremtik elő, így minimalizálható az állami forrásigény. Ennél mindenképpen drágább megoldás lenne vissza nem térítendő támogatást vagy természetbeni jutatatást adni, azaz bérlakás-programot indítani. Ez magyarázatot is látszik adni utóbbi hiányára.
A lakosság több mint fele a fizetése miatt kiesik
A piacinál a piacinál jóval olcsóbb hitel olyanokat is bevonhat a lakáspiacra, akik eddig anyagi okokból nem léptek be. A kormány számítása szerint egy 50 milliós hitel a maximális 25 éves futamidőre - piaci kamatozással számolva - havi 393 ezer forintos kiadást jelent, a 3 százalékos kamattámogatott kölcsönnel viszont ez csak 237 ezer forintot tesz ki. Az adósságfék szabály szerint az adósok a jövedelmük 50 százalékáig vállalhat lakástörlesztő részletet. 2025 áprilisában a KSH adatai szerint a nettó mediánbér 392 700 forint volt – ennek a fele 196 ezer forint forint – vagyis a lakosság több mint fele helyből kiesik a lakáshitelből. Ha párok lépnek, akkor viszont tudják teljesíteni az 50 százalékos szabályt - átlagos mediánbér esetén -, hiszen a 237 ezer forintos törlesztőrészt ketten könnyebben elő tudják teremteni, sőt a megélhetésre így megmarad családi jövedelem 75 százaléka.
