Június végére áttörték az 1,75 millió forintos szintet az átlagos négyzetméterárak, ami negyedéves szinten 4 százalékos, éves szinten már majdnem 16 százalékos áremelkedés - tájékoztatta a Népszavát Sápi Zoltán, az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont elemzési vezetője. A frissen elkészült Budapesti Lakáspiaci Riport szerint 2025. második negyedévében egy átlagos újépítésű lakás ára meghaladja a 131 millió forintot Budapesten, ami 4 millió forinttal magasabb, mint egy negyedévvel ezelőtt. Külső-Pesten a legmagasabb, 6,5 százalékos volt az áremelkedés, Belső-Pesten és Budán most átlag alatti volt a drágulás.
Egymilliós négyzetméterár alatt már aligha találni a fővárosban eladó újépítésű lakást, igaz, az átlagárak már rég meghaladták ezt a küszöböt. A kutatóközpont adatai szerint a legutóbbi, 16 százalékos áremelkedés jelentős, de nem a legnagyobb a közelmúltban, amikor a dobogó tetejére 2022 harmadik negyedéve került fel az akkori éves szinten 30 százalékos áremelkedéssel. A kereslet akkor be is zuhant, a 2023-ban tomboló infláció miatt a 2023 első negyedévi 1,43 milliós átlagár egy év alatt, azaz 2024. első negyedévére 1,47 millióra emelkedett csak, vagyis lényegében stagnált.
Idén 1,68 milliós négyzetméterár átlaggal zárult az első negyedév, ebből lett június első hetéig 1,75 millió, ami nyár végére még több lesz, miután ennyiért is van még elég vevő. Mármint a tömegpiacon, a luxus kategóriában ugyanis 5-6 milliós négyzetméter árakon is eladhatók a lakások. A luxus lakóházként megújuló Andrássy út 47, vagy a rózsadombi Törökvész Villa, egy Endrődy Sándor utcai, vagy Béla király úti, hárshegyi projekt, illetve a Csillagvölgy Prémium lakópark a legvastagabb pénztárcájúakat célozza.
A kínálat színes és egyre bővül: az előző három hónapban több mint 4 ezer új lakást vittek piacra a fejlesztők, olyanokat, amelyek építése még csak most kezdődik, ezért egyre nagyobb arányú a megvásárolható ingatlanok között a 2027-re várható átadással kínáltaké. A fejlesztési kedvet fűti a kereslet, ami a 2023-as rekord infláció miatt befektetői mágnessé vált Prémium Magyar Állampapírok kamatfizetései után a várakozásoknak megfelelően kilőtt. Piaci szakértők a nyár végére, a rekord magas kamattal utolsóként leketyegő PMÁP-okból még némi felfutást várnak a vevőszámban.
Az első negyedévben a Budapesten értékesített újlakások száma, a másodikban pedig az új kínálat volumene döntött új rekordot, aminek hatására a szabad lakások száma normalizálódott, az előző fordulóban mélypontra került kínálat visszatért a 7 ezres lakásszám fölé, ahol legutóbb négy éve járt. Ez éves szinten 14 százalékos bővülés.
Jelenleg közel 7,5 ezer újlakásból tudnak választani a vevők, de a még nem értékesített lakásokkal a kínálat közel lenne a 8,5 ezres szinthez is. A fejlesztők közül többen ütemesen viszik piacra a lakásokat, ugyanis az időközben várt áremelkedéssel, azaz növekvő eladási árakkal számolnak ők is. A kockázat is csökken, hogy nem adják el az elején az összes lakást. Ezek még csak most épülnek, az alapanyagok drágulása (ahogy volt már rá példa korábbi években) jelentősen össze tudja kuszálni a projekt költségvetését
Egyre többekben merül fel a kérdés, hogy megvalósulnak-e majd azok az adás-vételek, amelyekre most 10-20 százalékos vételár részlettel köteleződtek el a vevők. Esélyesebbek a példátlanul nagyra nőtt árak kifizetésére azok a vevők, akiknek már van ingatlana, hiszen annak ára is emelkedik, az állampapírban maradt tőke viszont az eddiginél jóval szerényebben fial - bár ezt már előre lehetett tudni, látni.
A tartósan magas kereslet mögött továbbra is elsősorban a befektetők állnak, ezt bizonyítja, hogy az eladott lakások 53 százaléka 50 négyzetméternél kisebb volt - mutatott rá Sápi Zoltán. A befektetői logika egyelőre hibátlan, az ingatlanpiacra átcsatornázott milliárdok hozama jócskán meghaladta a 6-7 százalékra törpült állampapír kamatokat. Látszik azonban némi visszaesés a keresletben negyedéves alapon, de a vásárlási láz még továbbra is kiemelkedő. A február és május között értékesített 2485 újépítésű lakás kapcsán az elemző hangsúlyozta, hogy az Eltinga 2015 óta készülő lakáspiaci felmérésének kezdete óta nem volt példa arra, hogy három egymást követő negyedévben is kétezer feletti legyen az eladott lakásszám.
A lakások több mint felét közben átárazták a fejlesztők, akik az esetek 84 százalékában árat emeltek az elmúlt negyedévben. Ez már szerényebb arány, mint korábban, leginkább a drasztikus áremelések maradnak el. A leggyakoribb a közepes mértékű áremelés volt, a lakások harmada 2,5-10 millió forinttal drágult. Az erős kereslet továbbra is árfelhajtó hatású, és amíg ilyen szinten pörög a piac, addig nem is várható ebben trendforduló az Eltinga kutatója szerint. Rekordok már vélhetően nem dőlnek, de a stabilan erős vásárlási kedvre a fejlesztők erősen számítanak, hogy az egészséges mederben épüljön tovább a kínálat.
Egyre kisebb az induló részlet
Kezd feltörni a kínálatban a 10-90 százalékos konstrukció, amikor befizetni a vételárnak csak a 10 százalékát kell szerződéskötéskor, a többit pedig a lakás használatbavételi engedélyének megszerzését, vagyis az ingatlan elkészültét követően kell. Erre a legnagyobb, tőkeerős fejlesztők - akik nincsenek kevesen - adnak lehetőséget, a klasszikus 20-80 százalékos konstrukció helyett. Nagyarányú vételárrészlet megfizetése esetén van példa árengedményre is.
