A tavaly folyósított lakáshitelek tizedét ma már jó eséllyel nem tudnák fölvenni az ügyfelek, mert nem engednék a jegybanki adósságfékszabályok. Nem az előírások szigorodtak, hanem a száguldó infláció és a forint szabadesése miatti folyamatos kamatemelések drágították meg annyira a hiteleket, hogy a túlzott eladósodottságtól védő korlátok egyre többek elől zárják el a lakáskölcsönöket. Az adósságfékszabályok értelmében a havi törlesztőrészlet általánosságban nem lehet magasabb a hitelfelvevő nettó jövedelmének 50 százalékánál, de ha az adós nettó jövedelme eléri a havi 500 ezer forintot, akkor annak 60 százalékáig is megterhelheti pénztárcáját.
Ebbe a szabályba ütközött volna a tavaly folyósított lakáshitelek tizede egy 5 százalékponttal magasabb hipotetikus kamat és 10 százalékkal megemelt jövedelem esetén – számolta ki Mardoprudenciális jelentésében a Magyar Nemzeti Bank (MNB). Az 5 százalékos kamatnövekedés ma már nem hipotetikus forgatókönyv. A legfrissebb elérhető jegybanki adatok szerint tavaly nyár végén átlagosan 4,61, az idén augusztusban már 8,46 százalékos hitelköltség mellett lehetett lakáshitelhez jutni, ám a kamatok azóta tovább emelkedtek.
Augusztusban azonban még 10,75 százalékon állt a jegybanki alapkamat, október közepén viszont 18 százalékra emelte egynapos betéti tenderét az MNB. Azóta ez az irányadó kamat, amihez a bankok is igazítják saját piaci hiteleiket, így a hitelek tovább drágulnak majd.
A jegybanki kamatemelést a bankok pár héttel később érvényesítik hitelfeltételeikben, így most még „csak” 10 százalék körül járnak a lakáshitelkamatok, ám ez borítékolhatóan tovább emelkedik. A nettó átlagkereset eközben ugyan a hivatalos KSH adatok szerint 16,6 százalékkal nőtt augusztusban, más mérések – például a Trenkwalder és a Moore Hungary fizikai munkásokat, illetve középvezetőket vizsgáló kutatásai – azonban csak 10-11 százalékos bérnövekedést mutatnak.
Az immár 20 százalék felett járó infláció, a magas élelmiszerárak miatt ráadásul egyre jobban zsugorodik a lakásvásárlásra fordítható jövedelem is.
A 259 ezer forintos nettó mediánbérből pedig legfeljebb 15 millió forint lakáshitelt lehet fölvenni 20 évre. Ez pedig a milliót közelítő négyzetméterárak mellett nem sok mindenre elég.
A hitelfelvevők viszont többnyire nem is szokták magukat a megengedett korlátig eladósítani, hiszen a fizetés felét elvivő hitel nagyon megterhelő lenne. A többségnél a havi törlesztő a jövedelem 20-40 százalékát teszi ki. Az adósok pénzügyi kifeszítettsége ugyanakkor egyre nő. Az MNB adatai alapján a jövedelem 40 százalékánál magasabb törlesztőrészlettel folyósított hitelek aránya az elmúlt években jellemző 20 százalékról 22 százalékra nőtt az idei első félévben. E növekedés mögött főként a lakáshitelek állnak: itt már 23 százalék az ilyen hitelek aránya. Ez 7 százalékponttal magasabb, mint 2020-ban. Ennek azonban nem csak a kamatok emelkedése az oka, hanem az is, hogy a még mindig gyors tempóban emelkedő lakásárak miatt egyre nagyobb hitelösszegeket kénytelenek fölvenni az adósok. Az átlagosan folyósított hitelösszeg a 2019 eleji 9 millió forintról 16 millió forintra emelkedett az idei első félévre. A lakáshitelpiac növekedését így főként a lakásárak és a hitelösszegek emelkedése hajtotta, ami a lakáspiaci túlfűtöttség potenciális kockázataira hívja fel a figyelmet – írja ezzel kapcsolatban jelentésében az MNB.
A jelentésből az is kiderül, hogy az erőteljesebb kifeszítettséget vállaló adósok nem csak, hogy magasabb hitelösszeget vesznek fel hosszabb futamidőre, de jövedelmük is alacsonyabb.
A nettó jövedelmüket 40 százaléknál jobban megterhelő adósok az idei első félévben ugyanis átlagosan 18 millió forintot vettek fel 18 évre, átlagos havi nettó jövedelmük pedig 559 ezer forint volt. A 40 százalék alatt maradó adósok viszont 7 millió forinttal kevesebbet igényeltek 3 évvel rövidebb futamidőre, miközben 55 ezer forinttal többet kerestek. A hitel költségeiben a két csoport között lényegi különbség nincs: 6,3, illetve 6,5 százalékos hiteldíjmutatóval vették fel a kölcsönt.
Az adósságfék szabályt tehát a futamidő elnyújtásával is ki lehet kerülni, hiszen minél hosszabb időre vesz fel valaki hitelt, annál kisebbek lesznek a havi törlesztőrészletek. A lakáshiteleknél az elmúlt évek során fokozatosan 3 évre nőtt a 40 százaléknál nagyobb eladósodottságot jelentő hitelek futamidőtöbblete. Az MNB szerint ugyanakkor a futamidő-nyújtással történő alkalmazkodás jelenleg nem tekinthető érdemi kockázatnak, de továbbra is szoros figyelemmel kell kísérni. Sőt, mint írják: érdemi emelkedés esetén indokolt lehet az adósságfék-szabályok törvényi úton való kiegészítése a teljes adósságot vagy hitelösszeget a jövedelem arányában korlátozó limitekkel.
Eltérően bírálnak a bankok
A jelzáloghitelt keresők majdnem fele, a személyi kölcsön iránt érdeklődők csaknem kétharmada végül nem attól a banktól vesz fel hitelt, amelyiktől eredetileg szeretett volna – derül ki a Bankmonitor nem reprezentatív felméréséből. A váltás oka a bankok eltérő hitelbírálati gyakorlata lehet. Az egyes pénzintézetek különböző módon számítják be például a kismamák jövedelmét vagy a külföldről származó bevételeket. Egyes bankok a jegybanki adósságfékszabályokhoz képest magasabb jövedelmi korlátokat szabnak, és eltérés lehet abban is, hogy mely ingatlanokat fogadnak el fedezetként. Emiatt könnyen megtörténhet, hogy az ügyfél az egyik pénzintézetnél megkapja az igényelt összeget, egy másiknál viszont nem, vagy csak drágábban.
