Megduplázódtak az ingatlanárak a Balaton-parti településeken a Covid-járvány kitörése óta, a tó déli partján egy négyzetmétert már drágábban kínálnak, mint Budapesten. A fővárosban az idén április végén 900 ezer forintot kértek az eladók négyzetméterenként, Somogy megye Balaton-parti településein viszont már átlépte az egymillió forintot is a medián négyzetméterár. A járvány előtt ez még fordítva volt: 2019 áprilisában Budapesten 709 ezer, a Balaton déli partján 492 ezer forintos négyzetméteráron kínálták az ingatlanokat – derül ki az ingatlan.com lapunk számára kigyűjtött adataiból.
A balatoni ingatlanárak megugrását részben a hatalmas kereslet okozta, hiszen a korlátozások miatti bezártságból a városlakók a szabadba menekültek volna. Ha volt némi megtakarításuk, még a zsebkendőnyi telkeket, lepukkant nyaralókat is vitték, mint a cukrot, olykor még licitáltak is rájuk. Az előző két évben gyakorlatilag nem volt olyan nyaraló, amit ne lehetett volna eladni. Most viszont már nem pörög úgy a nyaralópiac, tavalyhoz képest harmadával, felével csökkent a kereslet az üdülőövezeti ingatlanok iránt. A Balatonnál a kínálat is 10 százalékkal szélesebb, mint tavaly ilyenkor volt. Somogy, Veszprém és Zala megye Balaton-parti településein idén április végén összesen 6442, míg tavaly áprilisban 6012 ingatlant kínáltak eladásra.
Az orosz-ukrán háború miatt romlottak a gazdasági kilátások, a növekvő infláció, az emelkedő hitelkamatok miatt a családok nehezebben tudnak hitelhez jutni, így költözni is, ami visszaveti a keresletet. Az egész ingatlanpiacon érezhető egy trendforduló, bár a visszaesés még kevéssé érzékelhető, hiszen sokan ingatlanba menekítik a pénzüket a növekvő infláció elől. Ez utóbbi viszont sokkal inkább a nagyvárosok társasházi lakásainál jellemző, nem a nyaralóövezeti ingatlanoknál. Ezzel együtt a befektetők palettáján továbbra is ott lesz a Balaton, és a hitelkamatok emelkedése sem érinti annyira az üdülőövezeteket, mert az ott lévő ingatlanokat eddig sem szerették hitelezni a bankok. A nyaralóvásárlást fontolgatók egy része ugyanakkor most inkább kivár, így az idén egyre kevesebben érdeklődnek a nyaralóövezeti, így a balatoni ingatlanok iránt is – magyarázza a változások okait Balogh László. Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője hangsúlyozta: mindez korántsem jelenti azt, hogy belátható időn belül csökkenni fognak a kínálati árak a Balatonnál. Az átlagárat ugyanis nem csupán a kereslet növekedése nyomta fel, hanem az is, hogy jóval több újépítésű lakás került be most a nyaralóövezeti kínálatba, mint korábban.
Főként a déli parton szaporodnak gomba módra az újépítésű, többlakásos társasházak, apartmanok, iker- és sorházak. A Somogy megyei részen az idén 924 újépítésű lakást kínálnak eladásra, miközben tavaly még csak 646, tavalyelőtt pedig 413 szerepelt a kínálatban. Ezzel párhuzamosan az eladó használt nyaralók száma egyre csökken. A Covid-járvány előtt, 2019 tavaszán még 4913 közül lehetett válogatni a somogyi részen, az idén már csak 3016 közül. Márpedig az újépítésű ingatlanok általában 30-40 százalékkal drágábbak, mint a használtak, részben tehát az összetételhatás miatt is látszik olyan gyors tempójúnak a drágulás a Balatonnál. Egyszerűen mást kínálnak most eladásra, mint korábban, főleg a déli parton, nem véletlen itt szaladtak el annyira az árak – fogalmazott Balogh László.
Az újépítésű és a használt ingatlanok kínálati ára ugyanakkor többnyire együtt mozog, vagyis ha egyik meredeken emelkedik, előbb utóbb követi a másik is. Így történt ez a Balatonnál is, ahol a tulajdonosok a növekvő átlagárat és a hatalmas keresletet látva a használt nyaralókat is egyre drágábban dobták piacra. Így a Somogy megyei részeken például, miközben az újépítésű lakások négyzetméterára a 2019-es 729 ezer forintról mostanra 1,3 millió forintra nőtt, addig a használt nyaralóké is 467 ezerről 957 ezer forintra ugrott.
Balogh László szerint az újépítésű ingatlanok a továbbiakban is drágulni fognak, mivel ezek árát nem csak a kereslet mozgatja: a beruházók számára a befektetett költségeknek is meg kell térülnie. Márpedig az építőanyagok, a munkaerő ára egyre növekszik, és a háború miatt ez még inkább így lesz, és a Balatonnál a telek is drágább. A már teljesen vagy nagyjából elkészült ingatlanok árában lehet még némi mozgástér, akár lefelé is, de a folyamatban lévő vagy tervezett lakásokat csak drágábban lehet majd megépíteni a jövőben. Ha erre nem lesz fizetőképes kereslet, akkor a beruházók egyszerűen nem építenek majd – szögezte le.
Nehezebb megjósolni, mi várható a használt nyaralók piacán, de Balogh László úgy véli, belátható időn belül ezek ára sem fog lejjebb menni, hiába torpant meg most a kereslet. Legfeljebb a drágulás fékeződik majd, hiszen nincs eladási kényszer. Egyelőre nincsen olyan gazdasági helyzet, hogy a tulajdonosoknak tömegével kelljen gyorsan túladniuk nyaralóingatlanjaikon – fogalmazott a szakértő. Mint mondta: amikor ilyen erős az inflációs nyomás, és minden drágul, akkor nem várható, hogy épp a nyaralók ára megy majd lejjebb. Nem érdemes tehát arra számítani, hogy a most 60 millió forintért kínált nyaraló ára két év múlva 30-40 millió forintra esik vissza.
A Balatonnál kérik a legtöbbet a szőlőért is
Majdnem 3 millió forintba kerül egy hektár szőlő a Balatoni borrégióban: itt a legmagasabb az ár a hazai bortermő területek között. A 2020-2021-es időszakban a Felső-Magyarország borrégió - Bükki, Egri és Mátrai borvidék – volt a legolcsóbb, itt hektáronként kevesebb mint 1,4 millió forintot kértek a szőlőterületekért, a Duna borrégióban 1,5 millió forint alatt mozgott a hektáronkénti összeg - derül ki a Takarék Index adataiból. A hazai borvidékek ugyanakkor nemcsak a bortermeléssel foglalkozók számára vonzók, sokan vesznek nyaralót, állandó otthont is ezeken a területeken. Az ingatlanok négyzetméterára szerint a Balatonfüred-Csopaki és a Balaton-felvidéki borvidék számít a legdrágábbnak, csaknem 660 ezer, és 540 ezer forintos árral. Ezt követi az Etyeki-Budai borvidék majdnem 520 ezer forintos négyzetméterárral. A legolcsóbb borvidék a Tokaji, ahol 160 ezer forintot kérnek négyzetméterenként, de a Villányi borrégióban is viszonylag kdvező, 200 ezer forintos négyzetméteráron lehet ingatlant vásárolni.
Az OTP Ingatlanpont szakértői is arról számoltak be, hogy az idén óvatosabbak az nyaralót keresők. Ezt szintén a kitartó áremelkedés, az orosz-ukrán fegyveres konfliktus okozta bizonytalanság, és a romló kamatkörnyezet számlájára írják. A Balaton északi partján tavalyhoz képest a legszembetűnőbb változás, hogy a nyaralók iránt valamelyest visszaesett, míg a zártkerti ingatlanok iránt nőtt a kereslet. Ennek oka az ingatlanárak folyamatos emelkedése. A közvetlen vízkapcsolatos nyaralók átlagára eléri a 100 millió forintot, míg a tóparttól távolabb eső települések pincenyaralóinak ára 15-20 millió forint között mozog – mutatott rá Tóth Tibor, az OTP Ingatlanpont stratégiai partnere. A tóparti települések városiasodó környezete és beépítettsége miatt is nőtt ugyanakkor a hosszú távra ideköltözők körében a távolabbi, kisebb települések népszerűsége. Az északi parton minimálisan csökkent a kereslet az év elején, de a szakértő a szezon indulásával növekedést vár. Úgy véli: amíg a kereslet irányítja a piacot, nem lehet jelentős árcsökkenésre számítani.
Katona Tamás, az OTP Ingatlanpont siófoki irodájának vezető értékesítési tanácsadója arra hívta fel a figyelmet, hogy a Balaton déli partján emelkedett az egyéb befektetéseiket ingatlanra váltó vásárlók száma. Szerinte az idei évben további ingatlanár-emelkedésre lehet számítani, mert a kivitelezési költségek és az építőipari alapanyagok folyamatos drágulása mellett ismét kezdenek visszatérni a külföldi vásárlók is. A kereslet ugyanakkor már az idén jelentősen csökkenhet, de most még bőven meghaladja a kínálatot.
Az üres telek is sokba kerül
A legfeljebb 1500 négyzetméteres hobbitelkek, az üdülő- és lakóövezeti telkek ára országos átlagban a tavalyi 12 ezer forintról 19 ezer forintra nőtt, azaz egy év alatt 57 százalékot ugrottak az árak. Pest megyében és a Balaton környékén kell a legtöbbet fizetni, de az ár attól is függ, hogy az adott telek lakó- vagy üdülőövezetben van-e, esetleg külterületen - utóbbiak jóval olcsóbbak. Jász-Nagykun-Szolnok megyében 1,1 millió, Borsod-Abaúj-Zemplénben 2 millió, Nógrádban pedig 2,5 millió forintért lehet telket venni. Budapesten viszont a lakóövezeti telkek átlagos négyzetméterára közel 128 ezer forint, ami tavalyhoz képest 26 százalékos drágulás. Valamennyi - lakó- és üdülőövezeti, illetve külterületi - telektípust összesítve a fővároson kívül a balatoni régióban és Pest megyében ugrottak meg leginkább az árak. Somogy megyében 115 százalékos drágulást után 22 ezer forintot kérnek egy telek négyzetméteréért, Veszprém megyében 82 százalékkal mentek feljebb az árak, így most a majdnem 28 ezer forintos négyzetméterár a kínálati szint. Pest megyében egy év alatt 49 százalékkal 31 ezer forintra nőtt a telkek átlagos négyzetméterára.
Más tavaknál is megugrottak az árak
Bár a kereslet a Velencei-tónál is visszafogottabbá vált az idén, ez az árakon itt sem nem hagyott nyomot. Gárdonyban 798 ezer forintért, Velencén pedig 731 ezer forintért kínálták tavasz elején az ingatlanok négyzetméterét: előbbi 23, utóbbi 26 százalékos éves drágulást jelent. A járvány előtti, 2019-es szintekhez viszonyítva pedig 111 és 75 százalékkal nőttek az árak az ingatlan.com adatai alapján. A Tisza-tónál a 269 ezer forintos négyzetméterár 56 százalékkal haladja meg a tavalyit, míg 2019-hez képest duplázást jelent. Abádszalókon például négyzetméterenként 231 ezer forintot kértek, azaz 27 százalékkal magasabb árat, mint egy évvel korábban.
