Az elmúlt öt évben hatvanezer fővel többen költöztek ki a fővárosi agglomerációba, mint ahányan beköltöztek Budapestre. Az exodus egyik legfontosabb oka a megfizethető lakások hiánya. Csakhogy a kiköltözők nem teljesen hagyják el a várost, többségük továbbra is ide jár dolgozni, gyerekeiknek itt keresnek óvodát, iskolát, itt veszik igénybe a szolgáltatásokat. Mindez olyan autóforgalom-növekedést eredményez, amit Budapest már alig képes kezelni. A főváros a társadalom széles rétegei számára megfizethető lakásszektor bővítésével fordítana a trenden. Az új lakásmodellek bevezetésével 2027-re 45-75 ezer a jelenlegi piaci árnál olcsóbb lakhatási megoldással bővítené a kínálatot.
Az új Integrált Településfejlesztési Stratégia kiemelt szempontként tekint a lakhatási válság kezelésére. A legjobb az lenne, ha a kormány nagy hatású bérlakás építési programot indítana, de erre jelenleg kevés az esély. Ráadásul az állami programok szinte kivétel nélkül a biztos jövedelemmel, önerővel rendelkező rétegeknek szólnak. Tavaly tizenegyszer annyit költött a kormány szociális szempontokat figyelmen kívül hagyó lakáspolitikai intézkedésekre – például a csok-ra –, mint a rászorultság alapján adott támogatásokra.
A főváros így olyan alternatív megoldásokat keresett, amelyekkel érdemi változások érhetőek el – magyarázta a Népszavának Misetics Bálint, a főpolgármester lakás- és szociálpolitikai főtanácsadója, aki szerint három fő probléma van a lakhatással Budapesten. Nincsenek olcsó, a lakosság széles rétegei számára megfizethető lakások, a javarészt informális keretek között működő magánbérleti szektor bizonytalan és drága, ráadásul nagyon erős a diszkrimináció például a kisgyermekes családokkal és a romákkal szemben. S végül az önkormányzatok költségvetési helyzete – különösen most a járvány, a válság és a kormányzati megszorítások miatt – nem teszi lehetővé a szociális lakásépítést. A kormány lakáspolitikája az igazságtalanságán túl árfelhajtó hatású is, ráadásul sokkal csekélyebb a társadalmi hasznossága, mint lehetne.
A főváros által megbízott szakmai csapat olyan megoldásokat keresett – tekintettel a szűkös forrásokra – amely elszakad a tégla-malter-beton szentháromságtól, kisebb tőkebefektetést igényel és lehetővé teszi az önkormányzatok, illetve a magántulajdonosok bevonását. Az egyik modell a távlati célként 2500-9000 ingatlannal működő szociális lakásügynökség, amely kihasználja a meglévő, de üresen álló magánlakásokban rejlő kapacitást. Jelenleg ugyanis a lakásállomány 12 százaléka üres, Budapesten ez 100 ezer ingatlant jelent. Ezt a szabadon lévő kapacitást úgy használnák ki, hogy a piacinál olcsóbb legyen, ugyanakkor mindkét fél – a bérlő és a tulajdonos – számára biztonságossá tegye az ügyletet.
A szociális lakásügynökség modellje lassan tíz éve forog a szakmai köztudatban, több önkormányzat beemelte a programjába és kísérleti projektek is indultak, de valódi áttörést nem sikerült elérni – ismeri el Hegedűs József szociológus, a Városkutatás Kft. egyik alapító vezetője, a modell hazai bevezetésének „atyja”. Az elgondolás alapja az, hogy a lakástulajdonosok a piaci árnál 20 százalékkal olcsóbban adják ki lakásukat az ügynökség által közvetített bérlőnek. Az ügynökség – és a mögötte álló önkormányzat – az árengedményért cserébe átvállalja a kiadás kockázatát: garantálja a lakás folyamatos „töltését”, illetve azt, hogy a bérlő nem tesz kárt a berendezésben, és nem halmoz fel közüzemi tartozásokat. Ennek fejében viszont az ügynökség választhatja ki a bérlőt, jellemzően szociális szempontok szerint. De az adott településen hiányzó állások (rendőr, tűzoltó, tanár, ápoló stb.) betöltése is lehet cél. A modell működtetése azonban elég drága, így ahhoz, hogy elterjedhessen, javítani kell a pénzügyi biztonságán.
A módszer csiszolására most egy unió által támogatott nemzetközi program indult a modellt kisléptékben már a gyakorlatban is alkalmazó Utcáról Lakásba Egyesület részvételével, amelyben Budapest mellett Varsó és Barcelona is részt vesz. A Hegedűs József által javasolt megoldás az lehet, hogy az ügynökségek ne a semmiből építkezzenek, hanem már az induláskor kapjanak egy tőkeköltséggel nem terhelt ingatlanvagyont – jellemzően az önkormányzati bérlakásállományt –, amelyeket megfelelő felújítás után részben nyomott bérleti díj fejében a rászorulóknak, részben magasabb áron, a piaci lakbér 60-80 százalékáért (négyzetméterenként 1800 forintért, 50 négyzetméteres lakás esetén havi 90 ezer forintért) adnának bérbe.
Ez lehetővé tenné a keresztfinanszírozást, illetve esélyt adna a bérbe adható lakások számának növelésére a várható nyereségből. A bérleti díj emelését jelenleg jogszabály tiltja, de politikailag akkor is kockázatos lépés, ha a település szabad kezet kap – ismeri el Hegedűs. Csakhogy pénzügyi stabilitás nélkül a modell nem válhat katalizátorává a lakhatási válság kezelését célzó folyamatnak. A Városkutatás számításai szerint a lakosság 60 százaléka meg tudja fizetni a fent említett magasabb, de még nem piaci lakbért, főként, ha cserébe eltűnik a magánbérleti piacon meglévő kiszolgáltatottsága. A bérlakás-vagyon a „csendes” privatizáció okán folyamatosan fogy, jelenleg 5 százalékra tehető az arányuk, ami Budapesten 36 ezer önkormányzati lakást jelent.
Hisznek a közösség erejében
A programban van egy új elem is: a külföldön már nagy karriert befutott „kollektív lakhatási modell”. Sokféle változata alakult ki az elmúlt évtizedekben, de ezek mindegyikében közös, hogy azokat célozza meg, akiknek van némi tőkéjük (ez lehet családi támogatás, lakástakarék, vagy éppen babahitel) és állandó jövedelmük, ám ez nem elegendő ahhoz, hogy belépjenek a lakáspiacra. Gondoljunk például egy tanítónő-rendőr házaspárra, akik a szülőktől kapnak ugyan néhány milliót, állásuk is van, de ebből nem tudnak megvenni egy 30 milliós lakást.
A modell szerint az állam vagy az önkormányzat biztosít ehhez támogatást egy üres telek, vagy egy felújítandó, átalakítandó épület – mondjuk egy régi, üres iskola, vagy egykori üzem – ingyenes átadásával. De az is lehetséges, hogy a szövetkezetbe tömörült tagok által összeadott önerő pótlásaként további támogatást ad, illetve hitelt vesz fel, vagy kezességet vállal a lakások kialakításához szükséges költségekre. Ezt a hitelt azután a lakók fizetik ki 15-20 év alatt a piaci lakbér 60-70 százalékát kitevő „közös költség” mellett. A lakhatás költsége az előzetes modellszámítások szerint egy XII. kerületi iskolaépületben kialakított 30 négyzetméteres garzon esetén havi 70 ezer forintra jönne ki rezsivel, az önkormányzati támogatás függvényében 1-3 millió forint önerő befizetése mellett, míg egy pesti peremkerület üres telkére felhúzott házban egy 52 négyzetméteres otthonért 3-9,5 milliós önerő mellett havi 148 ezerbe kerülne mindez. Az önerőbe beszámítható lenne az építkezés/felújítás során végzett munka is – ismerteti a koncepció lényegét Hegedűs József.
A lakások a társasház közösségének kollektív tulajdonába kerülnek, és minden tag kizárólagos és határozatlan idejű használati jogot kapna. Ha az egyik tag elköltözne, akkor ezt a korlátozott tulajdonjogot adhatja el. A lakásért kapott vételárból azonban ki kell fizetnie a támogatás rá eső részét, illetve az értéknövekedés egy részét is. Öröklés esetén szintén ki kellene fizetni a belépéskori támogatás inflációval növelt összegét.
A modell lehetőséget ad a közösségi, megfizethető lakásszektor állományának nagy arányú növelésére. A hét éves tervszám: 700-2800 lakás. Jó lakhatási körülményeket biztosítana fiatal pároknak, gyermekes családoknak. Ezenfelül arra is lehetőséget nyújtana, hogy lerobbant bérházakat, vagy panel toronyházakat újítsanak fel. S az sem megvetendő szempont, hogy a lakhatáshoz adott, közösségi adóból fizetett támogatás nem porlad szét magánvagyonokban, hanem benne marad a rendszerben és akár egymást követő generációknak biztosíthat emberhez méltó lakhatási körülményeket.
