Január 1-jétől – néhány kivételtől eltekintve - ismét 27 százalékos áfát kell fizetni az újépítésű lakások vásárlásakor. Hiába kérte ugyanis az elmúlt év során több piaci szereplő is, a kormány nem hosszabbította meg a 2016-ban deklaráltan átmeneti időre bevezetett kedvezményt. Így januártól már csak azokat a lakásokat lehet 5 százalékos áfával értékesíteni, amelyek 2018. november 1-én már végleges építési engedéllyel rendelkeztek. Egy darabig tehát kétféle áfával lesznek elérhetőek a lakások a piacon, ám ez nem feltétlen tükröződik majd az árakban.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági elemzője szerint az ingatlanfejlesztők már rég beárazták a januári áfaemelkedést, hiszen, bár volt némi reménykedés a hosszabbítás iránt, a kezdetektől tudni lehetett, hogy az áfacsökkentés csak négy évre szól. Az építési költségek is folyamatosan emelkednek, és az sem mindegy, milyen készültségi szinten veszik meg az adott lakást. A még csak a tervező asztalon létező lakásokat ugyanis jóval kedvezőbb áron kínálják a fejlesztők, ahogy pedig halad előre az építkezés, egyre emelkednek az árak is: összességében ez is drágulásnak hat – sorolta a szakértő. Mindezek miatt nehéz pontosan megjósolni, összességében hogyan hat majd az újlakások árára a visszaemelkedő áfa. Két dolog azonban nagy bizonyossággal kijelenthető: az árak nem csökkennek, de nem is emelkednek majd egyik napról a másikra 22 százalékkal. Az ingatlan.com elemzője arra számít, hogy 2020-ban a nagyobb társasházi projekteknél 5-10 százalékkal nőnek majd az árak. Az újlakások drágulása pedig hosszú távon is fennmaradhat, hiszen az építési kedv már érezhetően alábbhagyott, márpedig a szűkülő kínálat drágulást hoz.
Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője is azt mondja: a drágulás minden bizonnyal tovább folytatódik majd az újlakások piacán, az árazás ugyanakkor leginkább az adott projekttől függ majd. Másként gondolkozik az az építtető, akinek csak egy beruházása van, és az 50 lakásának már csak a felét kell értékesítenie, és más a stratégiája annak, akinek több projektje is fut, több száz lakással – fogalmazott. Lehet, hogy lesz olyan beruházó, aki még az augusztusinál is kedvezőbb áron fogja adni az utolsó „beragadt” lakásait, de olyanok is lehetnek, akik ugyan még az 5 százalékos áfakörben mozoghatnak, mégis magasabb áron kínálják majd a lakásokat, mert a közvetlen konkurensek áraihoz igazodnak.
Az viszont már most is jól látszik, hogy a kisebb cégek nem nagyon mertek belevágni új építkezésekbe – mondja Soóki-Tóth Gábor. Ma már csak nagyon drágán lehet építési telekhez jutni, emiatt a kisebb és a közepes vállalkozások vannak nehezebb helyzetben. A nagyobb cégek viszont már korábban fölvásároltak telkeket, és nem feltétlenül az adott projekten szeretnék maximalizálni hasznukat – tette hozzá.
A jegybank elemzői úgy számolnak: 2020-ban még az elmúlt évhez hasonló nagyságrendben, úgy 18 500 új lakást adnak majd át. A jelentős határidőcsúszások miatt ugyanis 2019-ben nem készül el a tervezett lakások mindegyike, ezek pedig a 2020-as év statisztikáit húzzák majd fel. A rákövetkező évben azonban már látványos lesz a visszaesés, és 2021-ben várhatóan csak mintegy 16 ezer új lakás épül meg.
Az építési engedélyek alapján 2020-ban Budapesten mintegy 10 ezer lakás épülhet meg, ennek 87 százalékánál még alkalmazható az 5 százalékos áfakulcs (mivel 2018 november 1-jén már volt rá építési engedély). A 27 százalékos áfa mellett értékesítendő lakások 2021-től kerülnek majd túlsúlyba (51 százalék) a főváros lakáspiacán.
Az MNB megvizsgálta a két áfatípushoz tartozó értékesítési árakat is, amelyekből az derül ki: sok esetben éppen a 2020-tól is 5 százalékos áfával értékesíthető lakások négyzetméterára a magasabb. Az átlagos különbség 8 százalék a 27 százalékos áfával terhelt lakásokhoz képest. A jegybank szerint ennek magyarázata, hogy a tavaly év végéig befizetett részletekre még az áfakedvezményhez szükséges, 2018 novemberi határidő után építési engedélyt szerzett lakások esetében is alkalmazható az 5 százalékos áfakulcs. Márpedig a projekt elején, a tervezőasztalról még nettó értelemben is olcsóbban kínálják a beruházók a lakásokat. Ezek az arányok azonban idén már jócskán megváltozhatnak. A jegybank szerint ezen lakásoknál jelentős átárazás várható 2020 elején, amikor kialakulnak majd az áfaszabályozásból eredő valós árkülönbségek.
