Nem csak Magyarország, egész Európa lakhatási válsággal küzd. De mi az, hogy lakhatási válság? Ezt a jelenséget könnyebb volt felismerni 15 évvel ezelőtt, amikor tíz-, de lehet, hogy százezreket fenyegetett Magyarországon a lakáshitel-tartozások megfizethetetlensége, és valószínűleg ezreket a kilakoltatás. Hasonló helyzetben volt akkor több nyugat-európai ország, sőt az Egyesült Államok is, az ottani lakáshitelezési modell fejre állása következtében.
Napjainkban egy más jellegű válságról van szó. Többfajta anomália torlódik egymásra: a középosztálynak egyre nagyobb terhet jelent a lakhatással kapcsolatos kiadások fedezése, a diákok évről évre rosszabb albérleti kilátásokkal találják magukat szemben, miközben a szegények körében állandó fenyegetés a hajléktalanság. De az is idetartozik, hogy nagyon sokan nem olyan színvonalú otthonban laknak, mint amilyet ők maguk méltónak gondolnak, vagy amit a környezetük, a társadalom minimálisan elvárhatónak tart.
Olyannyira komolyan kell venni a mélyülő lakhatási válságot, hogy az elmúlt másfél évben az Európai Unió is fejest ugrott a lakáspolitikába, pedig az uralkodó nézet mind ez idáig az volt, hogy a lakásüggyel a tagállamoknak, illetőleg azokon belül az önkormányzatoknak kell foglalkozniuk. A múlt év őszén a témát megvitatták az állam- és kormányfők az Európai Tanácsban, majd pedig Dan Jörgensen az Európai Bizottság részéről jött elő egy uniós stratégiával. Annyi ígéret hangzott már el, hogy eredményeket is kell produkálni.
A megoldás, ha a probléma összetett, mindig az alapos elemzésnél kezdődik. Ezért fontos rámutatni arra, hogy a mai Európában a lakhatási válság nem ugyanolyan okoknál fogva állt elő, mint másfél évtizeddel ezelőtt. Akkoriban kevés országban volt nagy válság, ami megmutatkozott a hajléktalanság növekedésében és abban is, hogy egyidejűleg zajlott a becsődölt családok kilakoltatása és az építőipari cégek felszámolása az eladatlan lakások halmozódása miatt.
Most azonban nem kevés országban van látványos, kilakoltatásokkal járó válság, hanem szinte mindenhol megfigyelhető egy egyre intenzívebb nyomás, és a háztartások jövedelmének egyre nagyobb részét emészti fel a lakhatás finanszírozása (lakbérek, rezsikiadások vagy törlesztőrészletek formájában).
Tíz évvel ezelőtt a válságok fő oka a spekulatív építkezési hullám volt Írországban és Spanyolországban, valamint a devizaalapú hitelezés összeomlása Magyarországon. Ma az okok sokrétűbbek.
Elmondható, hogy hiányzik a – megfelelő szerkezetű és minőségű – kínálat, mert a legtöbb országban a megszorítások éveiben a szükségesnél kevesebbet építettek. De gondot okoz az Európai Unión belüli mobilitás is, hiszen milliós nagyságrendű a keletről nyugatra vándorlás. Emellett a turizmus koncentrációja egyes nagyvárosokban mindezekre rátesz egy lapáttal. A válság egyik mutatója a lakbérek és a jövedelmek növekedési ütemének a különbözete, ami a legnagyobbnak olyan városokban mutatkozik (Lisszabon, Barcelona, Milánó stb.), amelyek egyformán érintettek a túlturizmusban és a megszorító évtized utóhatásaiban.
Ha valaki azt gondolja, hogy a lakhatási válság csak a hozzánk hasonló, feltörekvő országokban üti fel a fejét, vessen egy pillantást Nagy-Britanniára. A szigetországban idén új miniszterelnök lépett hivatalba. Andy Burnham, aki csaknem egy évtizeden át Manchester polgármestere volt, a saját korábbi eredményeire hivatkozva ígéri, hogy már rövid távon is fordulatot hoz. Fél évszázada nem látott tanácsilakás-építési programot hirdetett, és azt mondja, hogy már az év végére felszámolják az utcán alvást, ami a mélyszegénység egyik legdurvább megnyilvánulási formája. Mindezt nem tenné Burnham, ha nem tudná (ő maga és a pártja), hogy mennyire drámainak ítélik a britek a lakásárakat, a lakbérek színvonalát és az átlagemberek lakáskörülményeit úgy általában.
Magyarországról is elmondható, hogy idén új miniszterelnök lépett hivatalba, és minden alkalommal, amikor az újraindítandó uniós támogatásokról esik szó, elhangzik, hogy ezeket lakásépítésre, a lakásszektor fejlesztésére is fogják majd fordítani. A gyermeknek neve is van: egy a XX. század elejéről ismert politikusra utalva Wekerle Sándorról nevezték el.
Egész biztos, hogy egy nagy beruházási hullám elé nézünk, amelynek kihatása lesz a gazdaságfejlődésre, területi egyenlőtlenségekre és szociális esélykülönbségekre is. A kis Wekerléről azonban egyelőre nagyon keveset tudunk, és csak sokasodnak a kérdések.
Vajon milyen gyorsan lehet kivezetni az előző kormány által teremtett perverz (redisztribúcióval a felsőbb rétegeket támogató) programokat? Mennyiben óhajt a kormány úgy keresleti, mint kínálati oldalon beavatkozni? Akar-e az állam – legalább átmenetileg – résztulajdonossá válni a lakásszektorban, vagy akár tulajdonossá tenni közintézményeket (pl. egyetemeket)? Össze tudják-e kapcsolni a kollégiumépítést általában a felsőoktatás fejlesztésével, és ez be lesz-e ágyazva egy területfejlesztési koncepcióba? Hogyan tekint az új lakáspolitika a rövid távú kiadás szabályozására, és felmérik-e a döntések előtt a lakáspiac és a turizmus, valamint a munkaerő-mobilitás összefüggéseit?
Tény, hogy a lakásügy terén ugyanazzal a paradoxonnal néz szembe a kormány, mint sok más kormányzati területen: gyorsan kellene eredményeket felmutatni (már csak az EU-források felhasználásának megkezdése érdekében is), de ahhoz, hogy kihozzák a maximumot a lehetőségekből, jó koncepciókat kell gyártani, és ehhez konzultálni az ágazat szereplőivel és az érintett társadalmi csoportokkal.
Nem elég, ha a miniszter egy külföldi útja során lát néhány jó példát, és az inspirálja valamire. Fontos volna meghallgatni a szakmai és civil szervezeteket, amelyek régóta és mélyrehatóan tanulmányozzák a szektor fejlődését, problémáit, és esetleg már gyűjtögettek olyan javaslatokat, elképzeléseket, amelyek felkarolása és összehangolása lenne szükséges.
A lakáspolitika jó példa arra, hogy egyes területeken most nem elég az elmúlt 16 évet kritikailag áttekinteni, hanem vissza kell pillantani a rendszerváltás kezdetéig. Az 1989-es fordulat óta a lakásügy Magyarországon nem lett eléggé átgondolva közgazdasági szempontból, de rendre túl lett gondolva politikai szempontból.
Kezdetben, a neoliberális eufória éveiben a politika utat nyitott a tömeges és gyors privatizációnak. A lakásárak emelkedő trendje sokaknak juttatott pénzügyi hasznot, miközben a karbantartásra és felújításra túl kevés forrás jutott, és a lakásállomány gyorsuló ütemben avult el. 1998 után aztán megváltozott a lakásügy optikája: hirtelenjében kulcsszerepet kapott az új polgárosodás programjában.
Komolyabb esetben a polgári státust megalapozó vagyon azt jelentené, hogy az egyén vagy család kis- vagy közepes (családi vagy nagyobb) vállalkozást, értékpapírokat és nem utolsósorban likvid tartalékokat halmoz fel. Nálunk az eredeti rendszerváltáskor és később is (a fideszes polgárosodási stratégia első és későbbi kiadásainak részeként) a lakásszerzésnek lett kitüntetett szerepe. Az eltúlzott várakozások pedig egy hitelbuborékká váltak, ami akkor is súlyos pénzügyi és szociális válságba torkollhatott volna, ha nem terheli meg a devizaalapú finanszírozás – utólag csalárdnak minősített – jelensége.
Az egymást követő politikai ciklusok bekódolták a rendszerbe a lakásszerzés igényét, mert sok embernek ez jelenti azt, hogy „van valamije”.
Ezt még az is erősíti, hogy nincs hagyománya, kultúrája a részleges, közös stb. cégtulajdonlásnak, és a lakás az, ami sok ember, család, pár számára érthető, kézzelfogható, és szükség is van rá. Csak éppen – egy egyén vagy család gazdálkodása szempontjából – hátrányai is vannak, mégpedig főként az, hogy nem darabolható, tehát nem lehet részenként kivenni belőle a felhalmozott pénzt.
Az össznépi ingatlanspekuláció trendjeit külső tényezők is erősítették, mégpedig az, hogy a lakásszektor megnyílt külső (privát és céges) befektetők előtt is, akik a régió növekedési kilátásaiból kiindulva tartós értéknövekedésben gondolkodtak. Ezáltal sokan vagyonosodtak itthon, miközben nem biztos, hogy életcéljaikat könnyebben valósították meg (főleg, ha aztán beleszaladtak a devizaproblémába, és emiatt vagyonvesztést szenvedtek el). Akik meg kimaradtak a felhalmozási hullámokból, azoknak még kevésbé volt ilyen lehetőségük, mivel az erőforrásokat elszívták a hitelakciókkal támogatott szektorok.
Mindez oda vezetett, hogy hibás jelzőszámok épültek be a rendszerbe az egyén és a nemzetgazdaság szintjén egyaránt. Az egyéni és családi vagyonfelhalmozási stratégiákban az ingatlannak túlértékelt szerepe alakult ki. Bár a statisztika ezen a téren kissé zavaros, mégis ki lehet jelenteni, hogy
Magyarországon túl magas a saját lakásban lakók aránya. A lakáspolitika koncepciótlansága és a befektetők eltájolása miatt a mai Magyarországon jóval alacsonyabb a bérlési arány, mint Ausztriában vagy Németországban.
Igaz, többnyire a hibás számítás alapján épített ingatlan is megmarad, csak nem feltétlenül olyan létesítmények születnek, amilyenekre a szélesebb társadalomnak szüksége volna (ld. a budavári giccspalotákat vagy a túlméretezett stadionokat). Az épített környezetet komolyan kell venni, mert sokáig velünk marad. Sokáig élcelődni volt szokás a panelházakon meg a Kádár-kockákon, de velünk maradtak, és végül az lett a konstruktív megközelítés, hogy hogyan lehet őket felújítani: vagy a bennük lakók kedvéért, vagy hogy fenntarthatóvá és forgalomképessé váljanak. Kiment a divatból a szövetkezeti lakásépítés is, pedig sok nyugat-európai országban ez fontos színe egy tarka palettának.
Az uniós lakáspolitikai vitákban gyakran elhangzik: a lakás ne legyen üzleti spekuláció tárgya, mert az emberek alapvető szükségleteivel nem szabad hazardírozni. Ezzel magyar szemmel egyet kell érteni, de tapasztalataink alapján ki is lehet egészíteni az állítást. Mint ahogy nem jó, ha a lakás üzleti spekuláció tárgya, az sem jó, ha politikai spekuláció tárgyává válik. Most a feladat nem új illúziókat teremteni, hanem teljesen új alapokra helyezni egy szektort, amely mind a gazdaság működése, mind a családok életminősége szempontjából centrális szereppel bír.
A szerző közgazdász, volt uniós biztos.
–
A cikkben megjelenő vélemények nem feltétlenül tükrözik szerkesztőségünk álláspontját. Lapunk fenntartja magának a jogot a beérkező írások szerkesztésére, rövidítésére.