Egyértelmű ma már, hogy azok az eladók, akik nem lovagolták meg az Otthon Start Program olcsó hitele gerjesztette vásárlási boomot, milliókat veszítettek. A tavaly ősszel még 65–70 millió forintért is kelendő panellakást ugyanis most könnyen lehet, hogy csak 55 millió forint körüli áron tudják eladni – mondta a Népszavának Gadanecz Zoltán, a GDN Ingatlan alapító tulajdonosa.
Leült a piac
A szakember konkrét példákat is említett: a zuglói Füredi úti lakótelepen hagyományosan nagyon népszerű, szép állapotú, másfél szobás, 45 négyzetméteres lakásokat bő fél éve még 66–70 millió forintért adták-vették, még a felújítandókért is lehetett 65 millió forintot kapni, most viszont már 55 millió forintért is lehet ilyen panelt találni. Nem csak a zuglói lakótelepeken csökkent a kereslet, ugyanezt tapasztalják az amúgy szintén népszerű XI. kerületi panelek körében is. Nagyon leült a piac, különösen Budapesten, miután kifáradt a 3 százalékos hitel hajtotta rohamtól.
A kereslet elapadt, az áremelkedésnek vége, szemmel látható mértékben alacsonyabbak az irányárak. Ennek hatására újra elkezdtek megjelenni az alacsonyabb árakra vadászó befektetők.
A piaci fordulatot a Zenga.hu elemzése, júliusi Ingatlan Radarja is alátámasztja. Eszerint az előző két évben szinte folyamatosan a panellakások drágultak a legnagyobb ütemben, idén azonban látványosan veszítettek lendületükből. Míg a májusi visszaesést követően júniusban országosan 1,8, Budapesten pedig 2 százalékkal emelkedtek a hirdetési árak, a panellakások ára átlagosan mindössze 0,8 százalékkal nőtt. Ezzel szemben a téglalakások és a családi házak egyaránt 1,9 százalékkal drágultak.
„Az elmúlt másfél-két év rendkívüli panelár-emelkedése idén érezhetően veszített a lendületéből” – mondta Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője. Hozzátette ugyanakkor, hogy éves összevetésben továbbra is a panelek drágultak a legnagyobb mértékben: egy átlagos panellakás ára még mindig 15 százalékkal magasabb, mint egy évvel korábban, miközben a családi házak 11, a téglalakások pedig 10 százalékkal drágultak. A fővárosban ugyanakkor már jól látható a megtorpanás: a drágább paneles kerületekben több helyen stagnálnak vagy enyhén csökkennek az árak, ami arra utal, hogy a vevők óvatosabbá váltak.
Véget ért a panelláz, befagytak a budapesti lakásárakMás szemszögből vizsgálva a helyzetet, vásárolni most érdemes, mert komoly alkukra van esély. A panellakások piacán látható trendforduló markáns, de nem tart örökké, mindig azok kerülnek jó helyzetbe, akik elsőként reagálnak a változásokra – szögezte le Gadanecz Zoltán.
Gúzsba kötött kereslet
Sokaknak euróban fekszik a megtakarítása, ami most jelentős mínuszban van, ez gúzsba köti a keresletet. Pórul jártak, akik az árfolyamnyereség reményében siettek átváltani forintjaikat euróra a 400 forintos, majd különösen már a 380–390 forintos árfolyamnál.
Gadanecz Zoltán nem titkoltan arra vár, hogy hamarosan euróban meghatározott árakon kínálják a lakásokat és például az autókat is, akárcsak Romániában. A GDN hálózatához 12 romániai iroda tartozik, így releváns helyi piaci tapasztalatokkal rendelkeznek. “Az eurós árszabás kiszámíthatóbbá tenné a piacot, ez különösen az újépítésű lakások fejlesztőinek és vásárlóinak lenne hasznos” - mondta.
Hitelkiváltási hullámot okozhatnak a lakáspiacon a csökkenő kamatok, havi több tízezer forintos különbség is lehet a törlesztőrészletbenA lakáspiaci kereslet csökkenésének másik oka lehet a kormányváltás miatti átrendeződés: sok cégnél bizonytalanná vált, vagy máris bezuhant a megrendelésállomány, emiatt elbocsátások kezdődtek, ami érzékenyen érinti a tipikusan a 600 ezres–egymilliós fizetési sávban foglalkoztatottakat. Sokuk hitelképessége megszakadt, mert az új munkahelyen három hónapot kell várni. Ez önmagában is óriási érvágás a lakáspiacon, ahol a vevők minimum 50 százaléka hitelből vásárol.
Egyre kevesebb a tranzakció
Mindezek miatt 2026-ban 120 ezer alá fog esni a tranzakciószám a GDN Ingatlan tulajdonosa szerint. Viszonyításként: a tavalyi tranzakciószámot 135–150 ezer közé várják (a KSH adatai a jelentős átfutási idejű NAV-adatszolgáltatás miatt szeptemberig nem véglegesek), vagyis már a 2025-ös lakáspiac sem volt igazán jó formában. A forgalmas években Magyarországon 160–180 ezer lakóingatlan cserél gazdát, válság idején ennek a fele. A kiemelkedő években, mint amilyen 2005 volt, 225 ezerig ugrott fel az éves forgalom.
A 120 ezerig csökkenő, jelentős kereslet-visszaesést tükröző potenciális éves forgalom érthetővé teszi az árengedményeket, amire az áresést hozó 2008–2012-es időszak óta nem volt példa – emlékeztetett Gadanecz Zoltán. Az ingatlanos szerint az új korszak kiegyensúlyozottabb lehet, a jó adottságú ingatlanokra továbbra is lesz vevő, a megemelkedett árakat is elfogadja idővel a piac. Közben újra téma lesz és fontossá válik például a nappali fekvése, hogy ne túl alacsony emeleten és ne zárószinten legyen a lakás, valamint hogy ne egymásból nyíljanak a szobák.
A jelenlegi árcsökkenés nem lesz tartós, de idén jó üzletet tudnak csinálni a vevők.
Néhány hónap alatt a brutálisan megnőtt panelkínálat is csökken, mert már nem tolonganak a vevők, amitől idővel ismét hiánycikk lehet a remek ár-érték arányú, közkedvelt alaprajzú, zömében erkélyes lakótelepi lakás. Erre azonban most még jó pár hónapot várni kell – összegezte a GDN szakembere.
Túltolták a biciklit az ingatlanpiacon, erősödik a vevők alkupozíciója