Az elmúlt öt-hat évben „hullámvasúton” ült, virágzás, lassulás, majd recesszió, újabb kilábalás, tavaly pedig az állampapíros befektetők, majd az Otthon Start Program (OSP) nyomán robbanásszerű növekedés követte, idén viszont stagnálásra számítanak a piaci szereplők - hangzott el az OTP-csoport cégeinek együttműködésével elindított Zenga Ingatlan Radar első számának bemutatóján. Az új piaci riport szerint áprilisban országosan 25 százalékkal kevesebb érdeklődés érkezett az ingatlanokra, mint 2025 átlagában, márciushoz képest pedig 29 százalékos visszaesést mértek. Az elemzők ezt részben azzal magyarázzák, hogy az Otthon Start első rohama gyorsan kifulladt, sok vásárló előrehozta döntését, a magas árszintek pedig ismét óvatossá tették a vevőket.
A piac most kiváróbb üzemmódba kapcsolt - mondta Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője, aki szerint a tavalyi rendkívüli drágulás idén biztosan nem ismétlődik meg. Az MNB lakáspiaci jelentése alapján az ingatlanok országosan már több mint 20 százalékkal túlértékeltek voltak 2025-ben. A leglátványosabb a fordulat Budapesten, ahol a 2025-ös boom után tavaly december óta nem emelkedtek érdemben a hirdetési árak. Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője szerint jelenleg 1,49–1,51 millió forint körül mozog az átlagos négyzetméterár, míg az új építésű lakások átlagos kínálati ára már 1,86 millió forint négyzetméterenként.
Rekordmértékben nő a kínálat az újlakáspiacon, a kereslet azonban csökkentA piac egyik legnagyobb kérdése, hogy a tavaly ősszel elindított Otthon Start Program mennyire tudja fenntartani a keresletet:
országosan a 92 százaléka ilyen feltételeknek megfelelő ingatlanokra irányul, miközben a kínálatnak csak 72 százaléka felel meg a program kritériumainak.
Budapesten még erősebb az eltérés: a kereslet másfélszer nagyobb, mint az OSP-kompatibilis kínálat. Az OTP Bank adatai szerint a támogatott lakáshitelek aránya 2025 augusztusában még 34 százalék volt, idén áprilisra azonban már 75 százalékra emelkedett. Az átlagos hitelösszeg 36,4 millió forint. A 30 év alatti hitelfelvevők aránya a program indulása után egyetlen hónap alatt 19-ről 32 százalékra ugrott. A kereslet ugyanakkor már lassul, és az árnövekedés lassulásával párhuzamosan újra nőtt az alku szerepe. Budapesten átlagosan 2,9 százalékot engednek az eladók szemben a tavalyi 1,9 százalékkal, míg a községekben akár 8,4 százalékot is kénytelenek. Összességében a családi házaknál hagyományosan a legnagyobb az engedmény, átlagosan 7,6 százalék, míg a téglalakásoknál 3,9, a paneleknél 2,3 százalék.
Különösen látványos fordulat történt a panellakások piacán. Tavaly ősszel még licitháborúk alakultak ki a budapesti panelekért. A „panelláz” azonban gyorsan véget ért. Két hónap alatt 67 százalékkal nőtt az eladó panellakások száma, miközben az érdeklődés áprilisban 46 százalékkal esett vissza. Futó Péter szerint a panelek mindig előre jelzik a piac fordulatait: 2014-ben ezek kezdtek először drágulni, 2023-ban pedig a visszaesést is itt lehetett először látni. Ugyanakkor a XI. kerületi lakótelepi lakások ára már megközelítette az új építésűekét, Gazdagréten és Kelenföldön 2 millió forint feletti négyzetméterárak is előfordultak, és Debrecenben is feltűnt már az 1,4 milliós panel négyzetméterár a kínálatban. A magas budapesti lakásárak miatt egyre többen fordulnak az agglomeráció felé, miközben az olcsóbb megyékben most kezdődik az árak második hullámos emelkedése.
Árplafonhoz értek a panelek, akár jelentős árengedményekre is kényszerülhetnek az eladókAz új lakások kínálatának fele továbbra is Budapesten és az agglomerációban épül, de a Balaton környéke, Debrecen, Győr és Kecskemét is egyre fontosabb fejlesztési célpont. Az új projektek száma is emelkedik: míg 2025 első négy hónapjában 75 projekt indult 3839 lakással Budapesten, addig idén már 78 projektben 4782 lakást kínálnak. Az Otthon Start miatt a következő időszakban további új építésű fejlesztések jelenhetnek meg a piacon.
A következő hónapok legnagyobb kérdése az marad, hogy a támogatási rendszerek milyen formában maradnak fenn, és mennyire lesz képes a piac támogatások nélkül is stabil keresletet fenntartani. A szakértők szerint a jelenlegi 3 százalékos támogatott hiteleket a piaci, 6-7 százalékos kamatozású konstrukciók nem tudnák kiváltani komoly keresletcsökkenés nélkül. Az OTP Ingatlanpont várakozásai szerint ugyanakkor az idei tranzakciószám nem sokkal marad el a tavalyitól, és elérheti az évi 130 ezret, vagyis a piac inkább lassuló, kiegyensúlyozottabb működés felé tart, mintsem újabb robbanás vagy visszaesés felé.
Öt év alatt drámaian megemelkedett a lakáspiaci belépőszint Budapesten és a nagyvárosokban. A fővárosban és Debrecenben már 50 millió forint alatt szinte alig találni eladó lakást, miközben a legtöbb megyeszékhelyen is 30 millió forint fölé emelkedtek az árak - az ingatlan.com elemzése szerint.
