Erősen túlértékeltek a lakások, Európa-rekorder áremelkedésbe fordult a magyar ingatlanpiac

Hasonló történik most, mint az évezred elején, amikor elszabadultak a lakásárak: aki akkoriban csak pár hetet várt, milliókkal kényszerült nagyobb hitelt felvenni a tervezettnél. Vagy lemaradt az üzletről. Országosan és Budapesten is az évezred egyik legnagyobb lakásár robbanása zajlik. A második negyedben országosan 17,9 százalékos, Budapesten pedig 23 százalékos éves drágulást mértek, ezt a harmadik negyedévi jócskán meghaladhatja - derül ki a Magyar Nemzeti Bank most közzétett friss lakáspiaci jelentéséből. Nem függetlenül az Otthon Start Program beindulásától - az MNB előzetes adatai szerint - a harmadik negyedévben az éves árnövekedés országosan már majdnem 24 százalék, Budapesten közel 30 százalék lehet. Magyarország ezzel az uniós országok között a legnagyobb nominális lakásár-emelkedést produkálja.

Már az első félévben országosan 18,8 százalékos túlértékeltséget jelentett a jegybank, vagyis a fundamentumokhoz képest a lakásárak országosan ennyivel meghaladták a reális szintet. Ez a piaci kockázatok fokozódását jelzi - ismertette az MNB lakáspiaci jelentésének főbb üzeneteit Winkler Sándor, a Magyar Nemzeti Bank ingatlanpiaci elemzésekért felelős vezetője. A lakásáraknak a jövedelmekhez, építési költségekhez, bérleti díjakhoz és a megfizethető hitelekhez viszonyított növekedése egyértelműen azt jelzi, hogy a vásárlók egyre nehezebben tudják követni az áremelkedést.

Az Otthon Start Program nyár eleji bejelentése után látványosan megélénkült a piac: az első félévben mért 5 százalékos kereslet emelkedés után augusztusban már 46 százalékot mértek, a tényleges adásvételek száma pedig szeptemberben 37 százalékkal meghaladta az egy évvel korábbit. Budapesten a harmadik negyedévben lezajlott tranzakciók 81 százaléka, vidéken gyakorlatilag minden eladott lakás belefért az OSP árkorlátjaiba, a négyzetméterenkénti 1,5 milliós, a vételár összegét tekintve pedig a lakás esetében a 100 millió forintos, házaknál a 150 millió forintos plafon alá - összegezte az MNB.

Noha az Otthon Start Program, a minimalizált önerő elvárás és a kedvezményes hitel révén sokak számára javított a lakásvásárlás elérhetőségén, de a magas árak és a rövid távú kínálatbővülés miatt az első lakásukat keresők többsége továbbra is nehéz, sőt, egyre nehezebb helyzetben van.

Az új lakásoknál a helyzet még összetettebb, hiszen 2025 első három negyedévében csak 7,5 ezer új lakás kapott használatbavételi engedélyt, ami 14 százalékkal kevesebb, mint egy éve. Ugyanakkor a kiadott építési engedélyek száma rekordmagasságba emelkedett, főként Budapesten, előrevetítve, hogy a következő három évben a kínálat bővülni fog. Hosszabb távon a piac tud reagálni a keresletre. Csakhogy a fővárosi újlakások átlagos négyzetméterára 15 százalékkal nőtt 2025 harmadik negyedévére, amikor már 1,77 millió forintot kóstált, meghaladva a kedvezményes hitelhez szabott szintet. Bár egyre több lakásnál látni árcsökkentést, ezeknek csak kis része kapcsolódott az Otthon Start árkorlátjához - írja a jegybank. Adataik szerint a budapesti újlakás kínálatnak mindössze a 17 százaléka felelt meg a program feltételeinek az OSP bejelentésekor, mostanra némileg korrigált a piac, az új kínálat 29 százaléka van az árplafon alatt itt. A fejlesztői körökből származó nyilatkozatok szerint az alacsonyabb műszaki tartalommal, olcsóbban és olcsóbb helyen épülő lakások jelentik a kínálatbővülés egyik útját. Az OSP leginkább vidéken javítja a lakásvásárlás elérhetőségét, Budapesten a magas árak miatt az új lakások még mindig kevésbé hozzáférhetők. 

A lakásárak emelkedése a bérbeadási hozamok csökkenését is okozza - országosan 5 százalék körüli, Budapesten már az alatti éves szintre. Emiatt a befektetők közül egyre többen már nem a vevői, hanem az eladói oldalon jelennek meg, miután a lakásár/bérleti díj mutató értéke jelentősen meghaladja az elmúlt két évtizedben jellemző szintjét. Ez hosszabb távon a lakhatási céllal vásárlókat a bérlés irányába terelheti, a bérbeadási céllal vásárlókat pedig más befektetési eszközök felé - figyelmeztet a jegybank. A lakásárak nemcsak a bérleti díjaknál, hanem a jövedelmeknél, az építési költségeknél és a megfizethető hitelösszegeknél is jelentősen nagyobb ütemben emelkedtek 2025 első félévében. Ez konkrétan arra utal, hogy már az Otthon Start Program indulása előtt is meghaladta a hosszabb távon fenntartható szintet a lakáspiaci kereslet. A kínálat gyors bővülése nélkül a kereslet tartós élénkülése további áremelkedést eredményezhet, az első lakásukat keresőket és a fiatal családokat komoly kihívás elé állítva.

Öt-hét évente új ciklus

„A piacon jól láthatóak az 5–7 éves ciklusok, most egy felívelő szakaszban vagyunk, aminek motorja az Otthon Start Program és az abból származó, kedvező kamatozású lakáshitel lehetősége" - összegezte Takács Ernő, a legnagyobb magyarországi ingatlanfejlesztőket tömörítő Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke. A szervezet november 20-ai, XIII. Ingatlanfejlesztés Napja alkalmából közzétett ágazati elemzéséből kiderül, hogy a lakáspiaccal ellentétben az irodapiacon kivárást érzékelnek, a fejlesztők sokszor nem indítanak el már építési engedélyes projekteket sem. Az üresen maradó irodaépületeket pedig legtöbbször szállodává vagy lakóépületté alakítják, a következő időszakban várhatóan sokkal több funkcióváltó projekt lesz a városban, mint az elmúlt 10 évben.

Többéves lassulás után a lakáspiac lendületbe jött idén, az év első felében a PMÁP kötvények lejáratából felszabaduló megtakarítások is fűtötték a keresletet. Takács szerint „az elmúlt években kevés volt a vevő, magas inflációs környezetben az emberek inkább kivártak, és az ingatlanba fektethető pénzüket kedvező kamatozású állampapírban tartották. Ez az időszak elmúlt, erős kereslet érkezett a piacra. Csakhogy a jelenlegi kínálat nem tud lépést tartani a kereslettel, az építési kedv fenntartásához viszont hosszú távú, következetes szabályozásra lenne szükség - nem kampányszerű beavatkozásokra.

Ha nem bővítik a kínálatot, a kereslet csak az árakat tolja tovább felfelé - érvelnek a fejlesztők. Az elmúlt években épült lakások száma jócskán elmarad az ideálistól: 2023-ban 18 ezer, 2024-ben 13 ezer volt, 2025-ben pedig várhatóan 16 ezer lesz. Takács szerint ehhez képest legalább évi 25 ezer új lakásra lenne szükség a lakásállomány érdemi megújulásához, így valóban megoldható lenne a lakhatási válság, nemcsak ideiglenesen csillapítva a tüneteket, hanem hosszú távon is kezelve az okokat. (Nemrég még 40 ezer új lakás szükségességéről beszéltek a piaci szereplők, ami a megújulásra váró hazai lakásállomány 1 százaléka, az új mennyiség elérése és értékesítése reálisabb.) A fejlesztők ugyanakkor hosszú távú pénzügyi, jogi és szabályozási garanciákban bíznak, az 5 százalékos áfakulcs véglegesítése például olyan kulcskérdés, amely több projekt indítását is meghatározza.

Második hullámra várnak

Minden jel arra utal, hogy lefutott az Otthon Start Program első vevői hulláma, de a második már küszöbön áll – mondta a Népszavának Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője. Felméréseik szerint többször annyian terveznek a közeljövőben OSP-keretében lakást venni, mint ahányan már belevágtak vagy lezárták a vásárlást.

A program július eleji bejelentését követő két hónapban megduplázódott kereslethez gyorsan alkalmazkodtak az eladók: Budapesten az 1,5 milliós négyzetméterár-limit közvetlen közelében hirtelen felduzzadt a kínálat. A zenga.hu adatai szerint az 1,3–1,6 millió forintos sávon belül különösen az 1,46–1,5 milliós kategória bővült látványosan, csaknem 20 százalékkal augusztus és szeptember között, illetve az 1,36-1,4 milliós négyzetméterár kategóriában látni jelentősebb, 12 százalékos mennyiségi növekedést.

Futó ugyanakkor hangsúlyozta: az áremelkedés már az OSP előtt elindult, részben a 2023-ról elhalasztott vásárlások 2024 második felében való megjelenése miatt, részben a 2024 végén és 2025 elején belépő állampapíros befektetők miatt. Szeptemberben hároméves csúcsra ugrott a tranzakciók száma, ezt októberben egy markánsabb korrekció követte. A fix 3 százalékos hitel elsősorban a panel- és téglalakásokra irányította rá a keresletet, a családi házak iránti érdeklődés kisebb ütemben nőtt, kivéve a budapesti agglomerációt és Győr-Moson-Sopron vármegyét. Az elemző szerint az előzetes novemberi számok alapján több szegmensben is tetőzhetett az év/év alapú drágulás: a budapesti panel- és téglalakásoknál már kisebb ütemű növekedés látszik, mint októberben. Hogy ez tartós trenddé válik-e, azt a következő hónapok mutatják meg.

A GKI elemzése rávilágít az egyenlőtlenségekre: a közepes és magasabb jövedelmű lakásvásárlók számára jelenthet érdemi támogatást az Otthon Start Program 3 százalékos hitele. Az alacsonyabb kereseti kategóriákban a program nyújtotta lehetőségekkel elsősorban a községi és kisvárosi, alacsonyabb árú ingatlanok esetében tudnak élni: a jövedelemarányos törlesztési korlát alapján a legalacsonyabb keresetű háztartások legfeljebb 26 millió forint hitelre számíthatnak, amihez még jelentős önerő is kellene. Hosszú távon célszerű lenne olyan lakáspolitikai eszközöket alkalmazni, amelyek nemcsak a vásárlást támogatják, hanem a piac stabilitását is szolgálják, és figyelembe veszik a különböző jövedelmi csoportok eltérő lehetőségeit - összegzik a gazdaságkutatók.