„Két éve szeretnénk nagyobb lakásba költözni, azóta böngésszük a lakáshirdetéseket. A kétszobás lakás, ahol most élünk, megduplázta az értékét – 2010-ben még 14 millió forintért vettük, most akár 30-nál többet is kaphatunk érte. Eleinte azt gondoltuk, legfeljebb 50 millió forintért szeretnénk olyan helyre költözni, ahol bővülhet a család, és bár már ez is egy vagyonnak tűnik, a budai kínálatban nem számít sok pénznek. Mindig vártunk egy szebb, jobb ingatlanra, de egyre lepattantabb, rossz elosztású, felújítandó lakások hirdetései jöttek szembe. Most már egy jelentősebb hitel felvételével akár 60 millió forintot is kifizetnénk egy 70 négyzetméternél nagyobb lakásért, de egyszerűen nem találunk olyat, ahova szívesen mennénk” – érzékelteti egy fiatal, családalapítás előtt álló házaspár, hogy még az sincs ma könnyű helyzetben, aki már „elindult”, és nem élete első lakásához próbál hozzájutni, csak nagyobba költözne. Ráadásul a fiatal házasok éppen abba a körbe esnek, akiket a kormány különböző eszközökkel minél több gyerek vállalására próbál rávenni, így akár még nyertesei is lehetnének a „családvédelmi” felbuzdulásnak. Mégsem bizakodóak, mivel családi kötelékeik Budapest, így az ország egyik legdrágább városrészéhez kötik őket, az utóbbi évek kormányintézkedései pedig csak még inkább felhajtották az egyébként is meredeken emelkedő lakásárakat.
Budapesten és a megyeszékhelyeken az elmúlt 5 évben csaknem megduplázódtak az ingatlanárak. A válságot követő mélyrepülés után a drágulás 2014 végén indult meg, mivel a kedvezőtlen gazdasági környezetben sokan elhalasztották a vásárlást biztonságosabbnak tűnő időkre. Ez az évekig visszafogott kereslet pedig öt évvel ezelőtt kezdett ismét rázúdulni a piacra. A rákövetkező évben már átlagosan mintegy 17 százalékos áremelkedést tapasztalhattak a lakásvásárlók. Emellett a kormány az ingatlanpiacon keresztül szándékozta felpörgetni a gazdaságot, ekkor vezették be a családok otthonteremtési kedvezményét (csok) is. A lakosságnál ennek köszönhetően megjelenő pluszforrások tovább növelték a keresletet, s egyben az árakat is. A lendületes drágulásban a csökkenő jegybanki alapkamat is szerepet játszott, hiszen egyre könnyebb volt hitelből vásárolni. Ez egy idő után azonban inkább kényszer, semmint választás lett: a magas ingatlanárak miatt ma már a lakásvásárlások felénél hitelt is felvesznek a vevők.
Mindenkinek nehéz
Bár a szakértők is azt szokták mondani, hogy a jelenlegi helyzet azoknak kedvez, akik eladnak, majd részben a korábbi ingatlanukért kapott pénzből költöznek másik lakásba, a továbblépéshez a legtöbb esetben még így is egyre nagyobb hitelekre van szükség. „Három éven belül most éppen másodszorra veszünk új otthont úgy, hogy az előzőt eladjuk. Tudom, hogy sokkal jobban jártunk volna, ha várunk öt évet, mert most összesen 3 millió forintnyi adót és illetéket kell kifizetnünk az államnak. De ebben a helyzetben nem lehetett várni, mindenki azzal riogat, hogy az árak még feljebb mennek, muszáj volt lépni” – meséli Sári, aki férjével összesen három gyereket nevel, ezért sokáig tartott, mire a minden igényt kielégítő otthont megtalálták, közben sokszor kényszerültek lakásbérlésre.
Az előző lakásukat, amiben nem fértek el, kiadták, és ők is béreltek. De megunták a főbérlőknek való kiszolgáltatottságot, hogy nem alakíthatják a lakást a saját ízlésük szerint, és nem utolsósorban az egyre feljebb kúszó bérleti díjakat, ezért inkább megvették álmaik lakását. Mivel mozaikcsaládjukat egyik kormányzati intézkedés sem támogatja, nem az első házasságukban élnek, nem minden gyerek hozzájuk van „bejelentve” és elmúltak negyvenévesek, semmilyen támogatásra, kedvezményes hitelre nem jogosultak. Így több mint 30 millió forint hitelt kellett felvenniük a banktól, hiába sikerült az előző lakásukat jelentős nyereséggel eladniuk.
Az államkassza pedig jelentős összegeket nyer minden gyors (kényszerűségből meglépett, elkapkodott vagy átgondolatlan) tranzakción – ha valaki 5 éven belül vásárol, majd ad el ingatlant drágábban, mint amennyiért vette (ez a jelenlegi helyzetben szinte biztos), az illetékek mellett személyi jövedelemadót is kell fizetnie. Ennél is rosszabbul jár valaki, ha elad, de egy éven belül nem talál új lakást – ilyenkor a teljes összeg után 4 százalék vagyonszerzési illetéket kell fizetni.
Már az is nagyon sokat számít, ha egy ingatlan eladása és a másik megvásárlása között néhány hónap eltelik, ennyi idő alatt is milliókkal kúszhatnak feljebb az árak. Az utóbbi években már rendre 15-20 százalékkal emelkedtek a nagyvárosi ingatlanárak, Budapesten pedig ma már 600 ezer forintot is elkérnek egy négyzetméterért. A községekben eközben jóformán stagnáltak az árak. Az ingatlanpiac kettészakadt, a megyeszékhelyek és a községek lakásáraiban három-négyszeres különbségek tapasztalhatók, a fővárosi lakások pedig ötször-hatszor drágábbak a falvak ingatlanainál.
Aratnak a befektetők
A kisebb településekről ugyanakkor egyre többen a nagyvárosokba költöznek a munkalehetőségek, valamint a jobb, elérhetőbb oktatási és egészségügyi intézmények miatt: ez szintén felhajtja az árakat. Ezt a tendenciát feltehetően a „falusi csok” sem fogja megváltoztatni, hiszen nem életszerű, hogy valaki olyan vidéken vásároljon lakóingatlant, ahol nincs munkalehetőség. Nem feltétlenül közvetlenül persze, hiszen a kistelepüléseken hátrahagyott ingatlanok árából a nagyobb városokban lehetetlen lakáshoz jutni. A falvak lakói nyilván nem a budai hegyekbe költöznének elsősorban, az ingatlanpiacon kialakult helyzetet azonban jól mutatja, hogy a Rózsadombon mindössze egyetlen négyzetméter megvásárlására elegendő összegből egy békési vagy egy baranyai községben akár egy családi házat is meg lehet venni. Ebben a helyzetben a nagyvárosba költözők számára első körben a lakásbérlés bizonyul járható útnak. Aki „nulláról indul”, vagyis élete első ingatlanát szeretné megvenni önerőből, szinte lehetetlen helyzetben van. Budapesten például már a legolcsóbbnak számító, külvárosi, lakótelepi egyszobás lakások is több mint 20 millió forintba kerülnek, ha jó állapotban vannak. Pedig ennél olcsóbb, de élhető alternatíva aligha van.
Részben a vidékről „beköltözőkben” és a tőke híján bérlésre kényszerülőkben látnak jó lehetőséget azok, akik befektetési céllal vásárolnak lakást – ezzel is továbbemelve az ingatlanárakat. A zömmel a nagyvárosokban tevékenykedő Duna House adatai szerint a lakásvásárlások több mint fele mögött már befektetési szándék húzódik meg, az ingatlan.com adatai szerint „csak” 30-40 százalékos az arány. A jelentősebb megtakarítással rendelkezők olykor több tucat lakást, akár egész emeleteket is felvásárolnak, hogy azután – egy erre szakosodott cégen keresztül – kiadják őket. A belvárosban a turisták jelentik eme modern háziurak célközönségét, a lakóparkokban a karrierjük elején járó, jól kereső, de elköteleződni egyelőre nem szándékozó fiatalok bérelnek ily módon lakást. Utóbbiaknál az is előfordul, hogy van ugyan saját lakásuk, de kevésbé jó környéken. Így azt inkább kiadják a kevésbé tehetőseknek, némi pénzt még hozzátesznek, és úgy bérelnek egy jelentősen jobb környéken lévő, színvonalasabb lakást.
Persze nemcsak a nagyban gondolkodók vesznek befektetési céllal lakást, hanem lényegében mindenki, akinek van megtakarítása. Az alacsony kamatkörnyezetben ugyanis nem érdemes a bankoknál elhelyezni a megtakarításokat, a lakáskiadás viszont évek óta jó hozamú befektetésnek számít. Ehhez még akár hitelt is megéri fölvenni, hiszen magasabb a hozam, mint a kamat.
Mire elég a csok?
Mindezek együttes következményeként ma még a csokkal együtt is nehezebb lakáshoz jutni, mint a támogatás bevezetése előtt. A 2015 óta végbement áremelkedés ugyanis felemésztette az egy, illetve a két gyermek után járó támogatások összegét. A GKI Gazdaságkutató Zrt. elemzése szerint a csokkal valójában csak a háromgyerekes, tehetősebb családok jártak jól, akik új építésű ingatlan vásárlása esetén 10 millió forintos vissza nem térítendő támogatáshoz juthatnak. A drágulás azonban Budapesten még esetükben is elérte a támogatás kétharmadát. A háromgyerekes csok így a fővárosi új lakások árának harmadát fedezte csupán 2017-ben, a többi településen pedig a felét. Új építésű lakásból ráadásul nincs is túl sok a piacon (lásd keretes írásunkat).
A használt lakásokra viszont kevesebb csok jár, amit szintén főként Budapesten darált be az áremelkedés. A GKI elemzése szerint a három gyerek után felvehető 2,2 millió forintos csok több mint háromszorosával, 7,2 millió forinttal nőtt egy átlagos, 60 négyzetméteres budapesti használt ingatlan ára (ráadásul ekkora lakás kifejezetten szűkös öt embernek). Ez egyben azt is jelenti, hogy még a legmagasabb összegű csok is kevesebb, mint tíz százalékát fedezi ezen ingatlanoknak, míg a megyeszékhelyeken a lakásár 18 százalékára elég. A városoknál és a községeknél az árnövekedés „csak” az egygyerekes, 600 ezer forintos kedvezményt emésztette fel, a három gyermek után igényelhető csok ezeken a településeken a használt lakás árának negyedét, harmadát fedezi.
Ebben a helyzetben készül most a kormány több tízmilliárd forintot ráönteni a csok-programon keresztül a használtlakás-piacra. A csok mellé kedvezményes, fixen 3 százalékos kamatozású támogatott hitelt is fel lehet venni ugyanis. A gyermeklétszámtól függően 10 vagy 15 millió forintos hitelt azonban mindeddig csak új építésű lakások megvásárlásához lehetett igényelni. A tervek szerint július 1-jétől azonban a lehetőséget a használt lakásokra is kiterjesztik, ha pedig a családok az elnéptelenedő falvakban vásárolnak, akkor a csok összege itt a használt lakások esetében is megegyezik az új építésű lakások vásárlására adott nagyobb támogatással (ez lesz az úgynevezett falusi csok).
A csokkal és a csok-hitellel együtt így egy kétgyermekes család összességében kapásból 11,43–12,6 millió, egy háromgyermekes család 17,2–25 millió forinttal vághat neki a lakáskeresésnek a használtingatlan-piacon. Ha pedig a jövőben megszületendő gyermekekre kínált kamatmentes hitelt is ideszámítjuk – márpedig szabad felhasználású lévén, az akár használt lakás vásárlására is elkölthető –, további 10 millió forinttal bővül a családok ingatlanvásárlásra fordítható, államilag támogatott alapja. Ennek politikai hozadéka nyilvánvalóan óriási, hiszen tíz vásárlóból kilenc használt lakást keres. A csok-program 2015-ös indulása óta megkötött csaknem 76 ezer csok-szerződés kétharmadát is használt lakások megvásárlása kapcsán kötötték, hiába jár nagyobb összeg az új építésű lakásokra.
Tovább drágulnak
Az okok világosak: az amúgy sem túl nagy számban elérhető új lakások a családok jelentős részének még a támogatásokkal és a hitelekkel együtt is megfizethetetlenek.
Igény tehát egészen biztosan van a csok-program bővítésére, kérdés, hogy az nem hoz-e majd magával további áremelkedést. Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője szerint a támogatások bővítésének bejelentése után azonnal megugrott a lakások iránti vevői érdeklődés, holott február-március táján már inkább csökkenni szokott az év elején rendre felpörgő kereslet. Emögött vélhetően az áll, hogy azok, akik nem tudnak vagy nem akarnak részesülni az állami támogatásokból, próbálják előrehozni az ingatlanvásárlást, hiszen egyértelműen áremelkedésre számítanak.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője úgy látja: a már lassuló drágulás a nagyobb területű ingatlanoknál erősödhet fel ismét. A családok ugyanis zömmel „szintlépésre” használják a csokot: azaz a meglévő kisebb lakásokból költöznek nagyobbakba a támogatás segítségével. Ez valószínűleg a jövőben sem fog változni, várhatóan ezért a nagyobb alapterületű használt ingatlanoknál erősödik majd júliustól a kereslet, ami az árakra is hatással lehet. A kínálati piacon megjelennek majd ugyanakkor ezen családok lecserélni szándékozott kisebb méretű lakásai, így ezeknél a nagyobb kínálat mérsékelheti az áremelkedés ütemét.
Egy azonban biztos: az ingatlanárak belátható időn belül nem fognak csökkenni.
