Egyre nehezebben jutnak saját otthonhoz a magyar fiatalok a folyamatosan növekvő ingatlanárak és egekbe szökő lakásbérleti díjak miatt. Így azután nem csoda, hogy az Eurostat legfrissebb statisztikai adatai szerint a 16-29 éves magyar férfiak 80, a nők 68 százaléka még mindig a szüleivel lakik. Ezzel az adattal Magyarország az uniós országok rangsorában a középmezőnyben helyezkedik el, ugyanakkor a szüleikkel élő magyar fiatalok aránya meghaladja az uniós 73, illetve 63 százalékos átlagot.
A jobbára még iskolába járó 16-19 éveseknél még viszonylag kiegyenlített a mezőny: a tagállamok többségében e korosztály mintegy 90 százaléka él szüleivel. Az idősebbeknél a statisztika már inkább tükrözi az anyagi lehetőségeket, az állami lakáspolitikát. A skandináv államokban például jóval kevesebb fiatal felnőtt lakik a szüleinél. Uniós átlagban a 25-29 évesek 42 százaléka él a szüleivel, a finneknél, a svédeknél, a dánoknál viszont az arány kevesebb, mint 10 százalék. Ehhez képest a magyar 25-29 éveseknek több mint a fele – 52 százaléka – még mindig szülei otthonában él. Az arány pedig növekszik, 2008-ban ugyanis még 48 százalék volt.
A "mamahotelnek" is nevezett jelenség oka Magyarországon a legkevésbé sem kényelmi okokra vezethető vissza. A K&H Bank – a 19-29 éves korosztályt vizsgáló - kutatása szerint tízből hat magyar fiatal azért nem költözik el a szüleitől, mert nincs elég pénze a különéléshez. Harmaduk arra vár, hogy saját keresete legyen, 12 százalékuknak pedig ápolnia kell a szüleit. Csupán a fiatalok negyede él kényelmi okok miatt szüleivel.
Ezzel együtt némileg több fiatalnak van saját lakása: tavaly az érintett korosztály 21 százaléka rendelkezett önálló otthonnal, szemben az egy évvel korábbi 16 százalékkal. A korábbiakhoz képest jóval kevesebben terveznek viszont újabban lakásvásárlást: a tavalyi harmadik negyedévben a fiatalok 11 százaléka mondta, hogy lakást venne a következő 3 évben, szemben az előző négy negyedévben mért 18-25 százaléknál.
A fiatalok pesszimista hozzáállása talán nem független attól, hogy a kormány éppen tavaly októberben szüntette meg rendkívüli gyorsasággal a lakáskasszákban gyűjtögetett megtakarítások állami támogatását, s kínálja helyette egyedüli támogatásként a családok otthonteremtési kedvezményét (csok). (A K&H adatfelvétele 2018. november-decemberében volt.) A lakáskasszák jóval szélesebb rétegek számára tették lehetővé, hogy apró lépésekben gyűjtögessenek a lakásvásárlásra, a csok viszont csak a gyermekes vagy a gyermekeket legalább beígérő, tehetősebb párok számára jelent tényleges alternatívát. Utóbbi célja nem is annyira a lakhatási problémák megoldása, mint inkább a gyermekvállalás ösztönzése.
Az ingatlanárak eközben az elmúlt 4-5 évben a duplájára nőttek. Ez a lakásvásárlók egy részét kevésbé viseli meg, hiszen amit eladnak, annak ára is emelkedett. A fiatalok viszont, akik most vennék életük első ingatlanát, és nincs tőkéjük, nagyon nehéz helyzetben vannak - magyarázza Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Budapesten egy átlagos, 50 négyzetméteres lakás már 25 millió forintba kerül: ha ezt hitelből szeretnék megvásárolni, akkor is legalább 5 millió forintot le kellene tenniük az asztalra. Ez családi segítség nélkül szinte lehetetlen vállalkozás. A lakástakarékok nagy előnye volt, hogy havi 10-20 ezer forintonként néhány év alatt legalább az önerőre össze lehetett gyűjteni némi pénzt, amire még rájött a 30 százalékos állami támogatás. Most az egyedülálló fiatalok számára gyakorlatilag nincs semmi segítség, hiszen a csok csak a gyermeket vállaló párok számára elérhető. Nekik valóban jelenthet némi segítséget, bár inkább csak a kistelepülések olcsóbb ingatlaninak megvásárlásához, oda viszont a fiatalok nem akarnak költözni, hiszen ott a munkalehetőség is kevesebb. Balogh László szerint ebben a helyzetben állami bérlakások híján a munka vagy a tanulás miatt a nagyvárosokba költöző fiataloknak nem marad más választásuk, mint a piaci lakásbérlés. Az elmúlt 4-5 évben ugyanakkor a bérleti díjak is a duplájára emelkedtek: míg 2014-ben átlagosan 60-70 ezer forintért lehetett lakást bérelni Budapesten, addig ma a 150 ezer forintért. A magas bérleti díjak miatt viszont a fiatalok nem tudnak félretenni a hitelhez szükséges önerőre, így nem tudnak "kitörni" a lakásbérlésből vagy a szülői házból.
Nőhet a kiadó lakások száma
Az idén több mint 20 ezer új lakás átadása várható, ami kisebb változásokat hozhat a kiadó lakások piacán is. Ezen lakások nagyrésze ugyanis a kiadó lakások kínálatát bővítheti, hiszen az új építésű lakások egy jelentős részét az elmúlt években is befektetők vásárolták fel, hogy azután kiadják azokat. Az új építésű lakások bérleti díja most úgy 10-20 százalékkal magasabb, mint a régebbi lakásoké. Az ingatlan.com körképe szerint most a maximum 80 négyzetméteres lakások átlagos bérleti díja havi 150 ezer, míg az újonnan épült vagy újszerű lakásoké 169 ezer forint Budapesten. Debrecenben a 95 ezer forintos átlaghoz képest az új lakások bérleti díja 110 ezer forint, Győrben az átlagos bérleti díj 100 ezer forint, ennél 10 százalékkal drágábban adják ki az új lakásokat.
Ez ez a felár most a kínálat bővülésének köszönhetően mérséklődhet, ez némiképp lenyomhatja a rosszabb minőségű lakások bérleti díját is. Másképp fogalmazva: ugyanannyi pénzért valószínűleg jobb minőségű lakásokat lehet majd bérelni. Az átlagos lakásbérleti díjakban ezzel együtt nem várható komoly változás vagy árcsökkenés, mivel a bérleti piacon megjelenő új lakások bérleti díja az átlagosnál magasabb. A lakások eladási árának folytatódó emelkedése ráadásul várhatóan erősíteni fogja a kiadó lakások iránti keresletet, a drágulás miatt ugyanis sokan a vásárlás helyett inkább a lakásbérlés felé vehetik az irányt.
Egyre többen mennek el a falig a hitelfelvételnél
A lakásvásárlást tervező fiatalok döntő többsége – 79 százaléka - hitelből venne lakást. Csakhogy egyre nagyobb problémát jelent számukra a hitelhez szükséges önerő előteremtése – hívta fel a figyelmet elemzésében a jegybank. A hatályos hitelezési szabályok szerint a fedezetül szolgáló ingatlan – általában a megvásárolni kívánt lakás vagy ház – értékének legfeljebb a 80 százalékára rúgó összegben lehet hitelt fölvenni: az ingatlan megterheltségét jelzi a hitelfedezeti mutató (HFM). A HFM-limitek pedig a jegybank adatai szerint egyre erőteljesebben érintik az alacsonyabb megtakarítással rendelkező fiatalabb korosztályokat. Egyre több fiatal közelít a végső korláthoz: a 2018 első három negyedévében folyósított lakáshitelek esetén a limithez közeli, 70 százalék feletti HFM értékek mellett felvett hitelek aránya a 30 év alatti korosztály esetén 2015-höz képest 30-ról 39 százalékra nőtt. Ez pedig a jegybank szerint arra utal, hogy a fiatalabb korosztály számára egyre nehezebb az önerő előteremtése.
A jelzáloghitelek ingatlanfedezetének megterheltsége nem csupán a fiatalabb korosztályban, hanem általánosságban is lassan növekvő tendenciát mutat. A lakásvásárlások csaknem fele már hitelből történik: a tavalyi év első három negyedévében pedig az új jelzáloghitelek több mint harmadát már 70 százalékot meghaladó hitelfedezeti mutató mellett folyósították. A magasan megterhelt ingatlanok részarányának emelkedésével az így az új hitelek átlagos HFM értéke már 57,5 százalékra rúg: azaz az ingatlanok árának jóval több mint felét hitelből fizetik ki a vevők.
A háttérben valószínűleg a megállíthatatlannak látszó ingatlan-áremelkedés húzódik meg, ami egyre nagyobb összegű kölcsönök felvételét teszik szükségessé. A hitelfelvevők ugyanakkor igyekeznek a biztonságra törekedni: ezt mutatja legalábbis a rohamléptékben növekvő fix kamatozású hitelek aránya. Míg 2017 első 11 hónapjában az összesen fölvett 594 milliárd forintnyi hitel 60 százaléka volt éven túli kamatfixálású, addig a tavaly novemberig szerződött 665 milliárd forintnyi kölcsönök 84 százaléka. Veres Patrik, a Bank360 szakértője arra is rámutatott: a hitelfelvevők egyre hosszabb időre fixálják a kamatokat. Két éve a rögzítés hossza átlagosan 55 hónap volt, ami tavaly 76 hónapra ugrott. A rögzített kamatozású hitelek annak ellenére népszerek, hogy a nem fix hiteleknél kicsit drágábbak. Igaz, az éven túli kamatfixálású hitelek teljes hiteldíjmutatója ugyanakkor a 2017. novemberi 5,63 százalékról tavaly novemberre 5,02-re csökkent.
