- Egyszerre érkeznek biztató és aggodalomra okot adó hírek, adatok a hazai építőiparról. Nehéz ebben eligazodni. Milyen helyzetben van jelenleg ez a meghatározó nemzetgazdasági ágazat?
- Az Eurostat legfrissebb, a napokban nyilvánosságra hozott felmérése szerint tavaly a magyar építőipar a teljesítményével az élen végzett. Sajnos azonban ami a hatékonysági rangsort illeti, ott még mindig az utolsó harmadban vagyunk. Talán itt is el kezd felfelé araszolni az ágazat. Ugyancsak az Eurostat kimutatás szerint a legtöbb uniós tagországban kevesebb emberrel, nagyobb gépesítéssel értek el jobb teljesítményt, de ez sajnos Magyarországra nem érvényes. Az ágazatot is sújtó szakemberhiány is abba az irányba tereli a cégeket, hogy élőmunka kímélő megoldásokat keressen. Idén január 21-től a kormány 20 milliárdos pályázati forrást nyitott meg a gépesítés támogatására. Legalább 7-8 év lemaradást kell behozni. Ez a támogatás elsősorban az ágazatból nagyon hiányzó közepes vállalkozások erősítését is szolgálja, amelyek 50-500 millió forint közötti gazdasági erővel rendelkeznek.
- A magyar építőiparnak sikerült már elérnie a válság előtti teljesítményét?
- Folyó áron számolva 2007-ben 2 360 milliárd forint volt az építési ágazat teljesítménye, 2017-ben pedig 2 494 milliárd, de a 10 év összességében nagyjából 28 százalékos inflációs hatását figyelembe véve a válság előtti utolsó „béke év” 80-85 százalékánál tartunk. A 400 építőipari kft.-vel végzett felmérésünk szerint viszont a vállalkozók bizalmi indexe elérte a 2007-es szintet.
- Az ágazaton belül hogyan teljesített a lakásépítési szegmens?
- Az utolsó jó év 2008 volt, amikor még mintegy 36 ezer új lakást húzott fel az építőipar és éves szinten ehhez jött még 250 ezer lakásfelújítás is. Ezt követte a válság okozta zuhanás. A mélypont 2013. volt, amikor 7 400 új lakást adtunk át és 110 ezer lakást újítottunk fel. Tavaly 12 ezer új lakás használatba adása történt meg és idén 15 ezerrel számolunk. Ha ez a trend folytatódik, akkor 2022 körül elérhetjük éves szinten a 25-30 ezer új lakás használatba vételét. Ahhoz azonban jelentős kormányzati intézkedésekre lesz szükség, hogy a lakásfelújításoknál legalább megközelítsük az évi 200 ezret.
- Építőipari szakemberek és elemzők is 15-20 ezerre várták a tavalyi, és 25 ezerre az idei újlakás számot. Hová lett a hiányzó néhány ezer ingatlan?
- Szerintem nem tévedtek, csak az adatokat torzítja, hogy a lakossági megrendelők közül, akik közvetlenül a kivitelezővel szerződtek, sokan az ingatlan elkészülte után sem kérték a használatba vételi engedélyt, illetve hatósági bizonyítványt, mert attól a pillanattól kezdve, hogy ezeket megkapják, építményadót kell fizetniük. Megítélésem szerint ez az adó nagyon sok településen irreálisan magas. Főleg a főváros agglomerációs térségében, vagy például a népszerű turisztikai központokban az építményadó eléri a négyzetméterenkénti 1000- 1100 forintot. A családi házak átlagosan 100, de inkább nagyobb alapterületét figyelembe véve, évi 100 000-1 100 000 forintos kiadást jelent. Az építtetőnek pedig a jelenlegi szabályozás szerint akár 10 éve is van arra, hogy megkérje a hatósági bizonyítványt, ennyi idő alatt pedig sok minden, még az ingatlanadó mértéke is változhat. Az ÉVOSZ felmérése szerint 25-30 ezer új lakás kivitelezéséről beszélhetünk 2018 elején. A kivitelezés 1,5-2 év, vagyis ennek a mennyiségnek 2018-2019-ben meg kellene jelennie a statisztikákban, de úgy vélem ez nem így lesz. Jó néhány önkormányzat olyan mohósággal kezeli ezt a területet, amin el kellene gondolkodni.
- Nem akarom védeni az önkormányzatokat, de a kormányzat oly mértékig elvonta a forrásaikat, hogy rákényszerülnek, hogy onnan vegyenek el, ahol szerintük van mit.
- Nyilván ez a kényszer is közrejátszik ebben a helyi települési adópolitikában, de én mégis a mértéktartást kérem számon az önkormányzatokon. Ma az átlagos települési szolgáltatások nincsenek arányban azzal az adóztatással, amit egy állampolgár megél. Hogy csak egy példát említsek, beszedi a magas ingatlan adót, más közterhek mellett, de nem gondoskodik a megfelelő óvodai ellátásról.
- Egy gazdaságkutató intézet elemzése szerint a családi otthonteremtési kedvezmény (csok) támasztotta megnövekedett kereslet megdrágította a lakóingatlan építés árát. Ehhez társul az építőanyagok áremelkedése is. Ezek a hatások nem szűkítik a megrendelői kört?
- Szerintem nem a csok, hanem inkább az új lakásokra 2016-tól négy évre bevezetett 5 százalékos forgalmi adó és az áfavisszaigénylési lehetőség hatására mozdult meg a piac. A csok valóban csak egy bizonyos, tehetősebb rétegnek jelent megoldást. A finanszírozási háttér stabilitása azonban szélesebb körnek segítene. Idén az építőipari ágazat 5-10 százalékos áremelkedéssel számol. Az építési kedvet ösztönözhetné egyebek mellett, ha legalább 10 éves futamidőre lehetne kedvező, fix kamatozású hiteleket fölvenni, ami kiszámíthatóvá tenné a lakóingatlan vásárlást.
- Mekkora és milyen összetételű a hazai lakásállomány?
- Nagyjából 4,3 millió lakóingatlan van az országban. Ebből különböző okokból 360 ezer áll üresen és 800 ezerre tehető a házgyári lakások száma. Ahogy már említettem, évente legalább 35 ezer új lakást kellene építenünk, s 250 ezret felújítanunk. Az elmúlt 10 évben a 350 ezer helyett 150 ezer lakást építettünk s körülbelül 1 millió lakással kevesebbet újítottunk fel a kívánatosnál, ha úgy számolunk, hogy átlagosan 22 évente fel kellene újítani egy lakást. Ezeket az elmaradásokat az előttünk álló 10-15 évben be kellene hoznunk. Mert egyébként nem érdemes élet-, illetve lakásminőségről beszélni. A különböző ösztönző intézkedések ellenére, az európai 36 százalékos átlaggal ellentétben, a hazai építőipari teljesítményben a lakásépítés aránya alig 15 százalék.
- A 2020-2026. közötti uniós pénzügyi ciklusban elképzelhető, hogy kevesebb forrás jut a strukturális alapokból Magyarországnak is. Ez nem fékezheti az ágazat bővülését?
- Bármilyen színezetű kormány kerül hatalomra április 8. után erre az időszakra fel kell készülnie. A GDP növelésében a lakosságot még inkább nagyobb szerephez kell juttatni, hiszen a lakásépítés, vásárlás, felújítás is hozzájárul a gazdaság bővüléséhez. Az új kormánynak kiemelten és nagyon gyorsan ki kell dolgoznia egy közép- és hosszú távú lakásprogramot. Például a panellakások korszerűsítésére kellenek programok, hiszen a leginkább energiafaló ingatlanok, de a bennük élő lakóközösségek önerőből képtelenek a szükséges beruházásokra. Amiről kevés szó esik, hogy akár a magán, akár a nagy közösségi, állami beruházásokról van szó, az előkészítésre, a tervezésre kevés idő, kevés figyelem és kevés pénz jut. A kormányzati közbeszerzési pályázatoknál is a kiviteli terveket nagyon ritkán versenyeztetik és kérnek be erre ajánlatokat.
- Még mindig nagy a bizonytalanság, hogy 2020. után is marad a kedvezményes 5 százalékos áfa az új lakásokra, vagy ismét 27 százalékra emelkedik. Ez nem szegi kedvét a beruházóknak?
- Az ÉVOSZ az Ingatlanfejlesztők Egyesületével és a Munkaadók és Gyáriparosok Országos Szövetségével közösen készíttetett egy szakértői tanulmányt az 5 százalékos, illetve a 27 százalékos áfa hatásairól s ezt benyújtottuk a gazdasági tárcának. A minisztérium a választásokig kért türelmet a válaszra. Brüsszelből mindenesetre biztató hírek érkeznek. Elképzelhető ugyanis, hogy 2020-tól a forgalmi adó politikában a jelenleginél nagyobb mozgásteret kapnak a nemzeti kormányok. Az elvárás csak annyi lesz, hogy összességében 18 százalék forgalmi adót szedjenek be a kormányok. Mi arra számítunk, hogy 2018. második félévében a megfelelő szakmai számítások elkészítését követően fontos bejelentést tesz majd az aktuális kormány. Mi arra számítunk, hogy az új lakásoknál marad az 5 százalékos áfa és egyéb pozitív ösztönző is megmarad, illetve újak is belépnek. Ha mégis visszatérne a 27 százalékos áfa az új lakásokra, akkor erőteljesen megtorpanna a lakásépítés Magyarországon, illetve az ágazat egy jelentős része átevezne zavaros vizekre. A szakértői tanulmány szerint egyébként az 5 százalékos áfa többet hoz a költségvetés konyhájára a legális beruházások, a foglalkoztatás miatt.
- Milyen tendenciák figyelhetők meg az építési piacon?
- Ismét egyre több megrendelő közvetlenül a kivitelezővel szerződik. A válság előtt ezeknek a megállapodásoknak nagyjából a 65 százaléka volt ilyen, de ez az utóbbi években éppen az ellenkezőjére fordult, s az ingatlanfejlesztők jutottak a megbízások kétharmadához. Mára egy egészségesebb, 50-50 százalékos arány alakult ki, s ez a javuló tendencia folytatódik.
- Mi volt az oka a korábbi változásnak?
- A válság miatt rengeteg beruházás meg sem kezdődött, de megvoltak a tervek, illetve több ezer befejezetlen ingatlan volt az országban. A csok bevezetése és a kedvező hitelkonstrukciók hatására megindult élénküléskor pedig a kész terveket elő lehetett kapni, illetve a beruházásokat gyorsan be lehetett fejezni.
- Mi a helyzet a lakásfelújítások esetében?
- Szerintünk a lakásfelújításokat viszont nem támogatja kellőképpen a kormány, s ezen sürgősen változtatni kell, mert éppen ezen a területen a legnagyobb fekete gazdaság, a szürke foglalkoztatás aránya és a rengeteg a sarlatán „mester”. Leginkább a lakásfelújítási szegmensben kialakult állapotok hatnak leginkább a versenysemlegesség ellen. Mi azt javasoljuk már évek óta, hogy bizonyos feltételek teljesülése esetén a lakásfelújító magánszemély, vagy társasházi közösség is élhessen az áfa visszaigényléssel. Ezzel ösztönözni lehetne a megrendelőket, hogy megérje nekik mindent számlával megvenni, elvégeztetni és mindenről írásban szerződni. Ez az államnak is érdeke a nagyobb adóbevételek miatt.
