Budapesten már az Otthon Start (OS) program július eleji bejelentése előtt meghaladta az újépítésű lakások átlagára az olcsó hitel feltételéül szabott 1,5 millió forintot, emiatt a vásárlói roham a fővárosban túlnyomó többségében a használt otthonokra irányul. Vidéken más a helyzet, konkrétan pont fordítva van, az épülő új lakások zöme olcsóbb ennél, egyelőre csak Szegeden közelíti az átlagáruk az OS árplafonját, egyedül Debrecen az, ahol Budapesthez hasonlóan már 1,5 millió fölé ment a négyzetméterár szint - összegezte a helyzetet a Népszavának Kiss Gábor, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) alelnöke, a Metrodom Építő Kft. ügyvezetője.
Az OS generálta tranzakciók száma ma még nem ismert, a bankoknál naponta több ezren érdeklődnek a lehetőségeik felől. Ennek alapján az ingatlanfejlesztők egyesületének alelnöke úgy véli, év végéig 20-50 ezer között lehet a 3 százalékos hitellel vásárlók száma, ami óriási keresletet jelent. Izgalmas kérdés innentől, hogy mikor fogy el a kínálat a használt lakáspiacon, és mikor kerülnek fokozottabban képbe az újépítésűek.
A lakásépítők az eladókkal is számolnak, akik az OS-roham nyomán jelennek meg náluk vevőként, miután eladták OS-kompatibilis ingatlanjukat és a felszabaduló tőkéből egy magasabb minőségű, korszerű ingatlant vásárolhatnak majd. Mindeközben a kiemelt beruházási státusz jelenthet bizonyos projekteknek esélyt a 1,5 millió forintos négyzetméterár korlát alatt maradni, miután az olcsóbb kivitelezést tesz lehetővé.
Indul az Otthon Start, egy 68 millió forintos lakás ára júliusról augusztusra 72 millió forintra nőttGyorsan vége lehet a rohamnak, miután az Otthon Start Program lehetőségével élni tudók az első egy-két hónapban bevásárolnakA legtöbbet spórolni a kötelező parkolószám csökkentésével tudnak az építők - árulta el Kiss Gábor. Egy parkolóhely, illetve mélygarázs beállóhely kivitelezési költsége nettó 12-14 millió forint, eladni viszont csak nettó 5 millió forint körüli áron lehet. A kiemelt státusz során elnyerhető engedmény, hogy nem lesz kötelező minden lakáshoz parkolót építeni ott, ahol a tömegközlekedési kapcsolatok például fejlettek. A parkolószám növekedése nagyobb gépjármű forgalmat generál, így ahol ezt ésszerűen lehet csökkenteni, ott kevesebb lehetne a dugó.
A 250 lakásosnál nagyobb, 70 százalékban a 3 százalékos hitellel is megvehető lakásokat tartalmazó nagyobb beruházások kivitelezésénél további kötlségcsökkentést eredményez ha a júliustól szigorúbb és költségnövelő építési szabályok - mint nagyobb belmagasság, nagyobb szobák és kötelező tárolók - alól felmentést kap az építtető. Az elrugaszkodott telekárakat ellensúlyozza a szintterületi mutatók, a nagyobb beépíthetőségi arány engedélyezése. Fontos kérdés, hogy a kiemelt beruházási státusz iránti kérelmeket milyen ütemben bírálja el az Otthon Start Programiroda, vagyis a kínálat hogy alakul majd a következő hónapokban. Kiss Gábor - akinek cége, a Metrodom egyik projektje sem fér bele a 1,5 millió alatti sávba - nem tart attól, hogy vevő nélkül maradnak az újlakás piacon. Mint mondta, a kimazsolázott használt lakás kínálat, illetve épp a támogatott hitellel megjelent vevők révén, azaz az otthon startos eladók személyében kap utánpótlást ez a szektor ugyanis.
Megéri kiszállni a korábbi szerződésből?
Komoly vásárlói rohamot, év elején 80 százalékkal megugrott keresletet jeleztek az újlakások piacán az akkori rekord kamatot fizető állampapírok hatására. A január-márciusban kötött szerződések között lehet olyan, aminek újraszámolásakor kiderül, hogy az olcsóbb hitellel jobban jönne ki a vevő, még ha a 10 százalék foglalót bukva is bontja az egyezséget. Tavaly szeptember óta 15 százalékot drágultak a lakások, év eleje óta ennél kevesebbet, vagyis az értéknövekmény viszont egyelőre pozitívan, ám a piaci és a támogatott hitel különbözete negatívan hat a végszámla összegére.
Kockázatok is vannak
A hosszú távú és jelentős költségvetési hatással járó OS kapcsán kezdettől ott a kérdés a fejekben, hogy meddig tarthat, ami a 2-3 éves fejlesztési ciklusokban gondolkodó lakásépítők terveit is kordában tartja. A választások eredményétől függetlenül a többség úgy tartja, hogy a jelenlegi, rendkívül liberális feltételeket újra paraméterezik majd. Ez reálisan 2026 harmadik-negyedik negyedévében történhet meg.
