Egyelőre nem forgatta fel az ingatlanpiacot a rezsiszabályok módosítása, hiszen az első magas számlákkal csak a téli hónapokban, november, december környékén fognak szembesülni az emberek. Ekkor viszont több százezer korszerűtlen lakóingatlan rezsiköltsége ugorhat meg jelentősen, ezért jövő év elejétől elindulhat egy nagyobb lakáseladási hullám, ami megtörheti a hét éve tartó folyamatos lakásárdrágulást.
A 4,5 millió hazai lakóingatlan közül évente mintegy 100 ezerről készül energiatanúsítvány, hiszen az eladásra hirdetett lakóingatlanoknál ez már kötelező. Ezek alapján az érintett lakások és házak 60 százaléka átlagos vagy annál rosszabb energetikai besorolású. Pedig ezek még a piacképes, eladásra szánt, jobb állapotú ingatlanok. Ha ebből indulunk ki, nem túl kedvező a kép a hazai lakóingatlan-állomány energetikai állapotáról – fogalmazott érdeklődésünkre Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Szerinte emiatt több százezerre tehető azon lakások és házak száma, amelyek tulajdonosainak komoly problémát fog okozni télen a rezsiszámlák kifizetése. Ha pedig a tulajdonosok a különböző takarékossági praktikákkal, alternatív fűtési megoldásokkal sem tudnak spórolni a számlán, megpróbálják majd eladni lakásukat.
Főként a nagyobb alapterületű, rosszul szigetelt, elavult nyílászárókkal rendelkező, gázfűtéses lakások és házak kerülhetnek be nagyobb számban a kínálatba. Vélhetően az idősebb szülők nem tudják majd fenntartani azokat a többgenerációs, 300-400 négyzetméter alapterületű családi házakat sem, ahonnan már kirepültek a gyerekek.
Az örökölt, de eddig üresen álló ingatlanokat is piacra dobhatják a családok, hogy azok ne veszítsenek sokat értékükből – sorolta a szakértő.
A bővebb kínálat vélhetően hatással lesz árakra is, de ebből most még nem sok minden érzékelhető. A lakások ára az elmúlt évben a hitelkamatok folyamatos emelkedése miatti keresletcsökkenés ellenére sem mérséklődött, a drágulás kisebb hullámvölgyekkel hét éve folyamatos. A tulajdonosok ugyanis eddig nem voltak igazán rákényszerülve az ingatlanok eladására. Ennek vethet most véget a rezsicsökkentés kivezetése, bár nem minden ingatlantípusnál. Balogh László úgy látja, a paneloknál nem lesz nagy változás, hiszen ott a távfűtést egyelőre nem érintik az új szabályok. Ráadásul éppen a távfűtés miatt már eddig is jóval magasabb volt ezen ingatlantípus rezsije, mint egy hasonló méretű téglalakásé. Az újépítésű lakások ára szintén nem fog csökkenni, mivel az építési költségek továbbra is emelkednek. Eközben éppen ezek a lakások válnak most igazán vonzóvá, hiszen júliustól életbe lépett az a szabály, hogy csak közel nulla energiaigényű lakásokra lehet kiadni a használatbavételi engedélyt. Ezen lakástípus ára tehát inkább még följebb kúszik majd.
Aki viszont nem tudja fenntartani a régebbi építésű, nagy alapterületű, rosszul szigetelt lakását, házát, annak még mindig jobban megéri, ha enged az árból, és egy kisebb, energiatakarékosabb ingatlanba költözik. Valószínű ezért, hogy a következő év elejétől ezen lakástípusok ára lejjebb megy majd, azt viszont lehetetlen megjósolni, mennyire – szögezte le Balogh László. Mint mondta: a lakáspiacon ritkán van áresés, akkor is egy lassabb, hosszabb folyamatról van szó. A 2008-as válság után évente 5-7 százalékkal csökkent a lakások ára, négy év alatt összességében mintegy 25 százalékkal. Azaz nem valószínű, hogy holnapután féláron lehet majd lakást venni – fogalmazott.
A nagyon kedvezőtlen paraméterű, rossz energiahatékonyságú, nagy alapterületű és félreeső helyen lévő lakásoknál ugyanakkor elképzelhető nagyobb áresés is. Ha viszont jó helyen van a lakás, akkor az a befektetők számára még mindig vonzó lehet egy kisebb, 5-10 százalékos ármérsékléssel is. Most már nem azért veszik majd meg ezeket a lakásokat, hogy fél évet várva magasabb áron túladjanak rajta, mert az már nem fog működni, de ha egy befektetőnek van tőkéje, szakembergárdája, akkor fel tudja újítani, energia-hatékonyabbá tudja tenni az adott lakást, és ezután sokkal jobb áron tudja majd eladni. A lakás értéke ugyanis a jövőben emiatt jelentősen megnő. Balogh László szerint
abban ugyanis bizonyosan nagy változás jön majd a lakáspiacon, hogy ezentúl fontos szempont lesz a lakásvásárláskor a rezsiköltség is. Eddig mindössze 10 százalékos árkülönbség volt egy kevéssé energiahatékony, felújításra szoruló ingatlan, és egy felújított vagy újszerű lakás között.
A rezsiköltség sokadlagos szempont volt a vásárlóknak is, az árat leginkább az elhelyezkedés szabta meg. A vevők azt nézték, hol található a lakás, van-e lift, illetve azt, hogy mekkora az ár. Most viszont hosszú távon egy drágább, de energia-hatékonyabb lakás megvásárlása jobban megérheti. Ha például a rezsiköltség havi 50 ezer forinttal olcsóbb, akkor az évek során az 5-10 millió forintos árkülönbözet megtérül – magyarázta a szakértő. Megjegyezte: ez persze csak annak járható út, aki a drágább lakásra elő tudja teremteni a pénzt. Márpedig az a hitelkamatok folyamatos emelkedése miatt egyre nehezebb lesz.
Egyelőre csak a kínálat bővült, az ár nem változott
A rezsicsökkentés csökkentésének bejelentése óta mintegy 10 százalékkal bővült az eladó lakások kínálata, jelenleg több mint 114 ezer eladó lakás- és ház hirdetése közül válogathatnak a vevők. Az árak viszont alig mozdultak. A közepes állapotú, azaz többségében nagyobb fenntartási kiadásokkal rendelkező családi házak átlagos négyzetméterára 662 ezer forint. A hasonló állapotú panel- és téglaépítésű lakásokért négyzetméterenként 747 ezer, illetve 890 ezer forintot kérnek az eladók. A jó állapotú budapesti családi házakat 811 ezer, a paneleket 821 ezer, a téglaépítésűeket pedig 1,03 millió forintért kínálják eladásra.
