Jól jártak azok az adósok, akik azért vettek fel tavaly új hitelt, hogy korábbi lakáskölcsönüket átváltsák egy olcsóbb és kiszámíthatóbb konstrukcióra. A 10 éves kamatperiódusú lakáshitelek kamata ugyanis az elmúlt hét évben sosem volt olyan alacsony, mint 2021 elején, és a mostani kilátások szerint egy darabig már nem is lesz. A Bankmonitor lakáshitel-kalkulátora alapján az ilyen kölcsönök átlagos teljes hiteldíjmutatója (thm) tavaly februárban 3,43 százalék volt, ahová a 2015. januári 7,2 százalékról süllyedt le fokozatosan. Most viszont már – az infláció megfékezését célzó, tavaly nyár óta tartó jegybanki kamatemelések miatt – 4,81 százalékon áll a mutató.
Az egyértelmű haszon ellenére nagyon kevesen éltek tavaly nyárig a hitelkiváltással, pedig a jegybank és a bankok is folyamatosan hívták fel a változó kamatozású hitellel rendelkezők figyelmét erre. A kormány kamatstop intézkedése most inkább elfedi a százezrek gondját jelentő tehernövekedést, mintsem ösztönözné az adósokat a váltásra.
Miután a 10 éves kamatperiódusú jelzálogkölcsönök kamata hét év alatt gyakorlatilag megfeleződött, akár 20 százalékkal is csökkenhetett a törlesztőrészlete annak az adósnak, aki 2015. februárjában igényelt, 10 éves kamatperiódusú kölcsönét tavaly februárban egy újra cserélte. Egy 20 millió forintos, 20 évre felvett kölcsön esetén ez a lépés a havi 152 ezer forintos törlesztőrészletet 124 ezer forintra mérsékelte – derül ki a Bankmonitor számításaiból.
Persze 2015-ben még nem a 10 évente, hanem az ennél sűrűbben változó kamatozású hitelek voltak a kelendőbbek, de ezeket is megérte (volna) tavaly év elején átváltani. A változó kamatozású kölcsönök díja most megközelíti a 7 százalékot – itt épültek be a leggyorsabban a jegybanki kamatemelések -, ezeket egy jó hitelkiváltással tehát fele ekkora thm-mel 10 évig kiszámíthatóvá lehetett (volna) tenni tavaly februárban. De egy ilyen lépéssel a 3 vagy 5 évente – adott esetben szintén éppen a mostani emelkedő kamatkörnyezetben - újraszámolt kölcsönök törlesztőrészleteit is mérsékelni lehetett (volna). A Bankmonitor számításai szerint egy 10 millió forintos, még 15 évig fizetendő, 1 éves kamatperiódusú lakáshitelnél az átváltás havi 20, 3 éves kamatperiódusnál 4-9, 5 éves kamatperiódusnál 7-14 százalékos megtakarítást hozott (volna) a 10 évig fix kamatozású új hitel.
A fentiek ellenére nagyon kevesen éltek tavaly nyárig a hitelkiváltással, pedig a jegybanki ajánlás nyomán a változó kamatozású hitellel rendelkezők számára a bankok ezt a lehetőséget évről évre - példákkal levezetve - felajánlják. A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint tavaly júliusig az érintett hitelek mindössze 6,5 százalékát váltották át hosszabb kamatperiódusúra. Igaz, akkor még kevéssé lehetett előre látni, hogy az évek óta csak esetlegesen emlegetett kamatemelkedés valóban bekövetkezik. A nyáron még 0,6 százalékon álló jegybanki alapkamat helyett azonban ma már 4 százalék az irányadó ráta, így a bankok is ehhez igazítják mind az újonnan kínált, mind a már folyósított, változó kamatozású hiteleik árazását.
A kamatemelési ciklus az év végére gyűrűzött be igazán a piaci hitelekbe. Bő két hónap alatt a 10 éves kamatperiódusú hitelek kamata 20 százalékkal emelkedett. A money.hu adatai szerint október végén egy 20 évre felvett 20 milliós hitel havi törlesztője az öt legjobb banki ajánlatból négy esetében még 120 ezer forint alatt volt, sőt, 117 ezer forintos ajánlat is volt. Januárban viszont már havi 124 ezer forintnál olcsóbban nem érhető el ilyen hitel.
Ezzel együtt még mindig igaz, hogy ha valaki most - a jelenlegi, 4,81 százalékos hitelköltség mellett - váltaná át 10 éves kamatperiódusú hitelre a korábbi kölcsönét, akkor sem nőne érdemben az eddigiekhez képest a törlesztőrészlete. Cserébe viszont biztos lehetne abban, hogy az elkövetkező években nem emelkednek majd a havi terhei a piaci mozgások függvényében.
A kormány kamatstop intézkedése azonban nem ösztönzi ennek végiggondolására az adósokat, hiába vált mára teljesen nyilvánvalóvá, hogy a hitelkamatok nem állnak meg a jelenlegi szinten. Korábbi jegybanki számítások szerint az elkövetkező fél évben mintegy félmillió lakáshitel árazódna át, azaz emelkedne a törlesztőrészlet. A kormány azonban ahelyett, hogy a hiteleik fixálására buzdítaná az adósokat, inkább elfedte a problémát a választásokig. Az Orbán Viktor által karácsony előtt bejelentett kamatstop értelmében ugyanis az érintett, változó kamatozású hitel kamatát június végéig nem emelhetik a bankok magasabbra, mint a tavaly október 27-i érték. Ez a kormány becslése szerint átlagosan 23 százalékos, azaz 11 ezer forintos megtakarítást jelent az érintett adósoknak. A Bankmonitor fenti példájában szereplő, egy éves kamatperiódusú hitel esetében ez azt jelenti, hogy a kölcsön kamata nem emelkedik a kamatfordulókor a 7 százalék közeli értékre: 5 százalék marad.
Azt azonban az adósoknak nem szabad elfelejteniük, hogy a kamatok rögzítésével több évre tudnák kivédeni a kamatemelések hatásait, míg a kamatstop a nyáron véget ér, így akkor hirtelen zúdul majd a nyakukba az addig elfedett drágulás és törlesztőrészlet-növekedés. Akkor viszont már jó eséllyel a jelenleginél is magasabb kamatszinten tudnák csak átváltani a hiteleiket.
