Már nemcsak a munkaerő, hanem a fizikai infrastruktúra hiánya is akadályozza a szolgáltató szektor teljesítményének növekedését. Egyre kevesebb ugyanis a bérelhető iroda, illetve ipari-logisztikai létesítmény, aminek az az oka, hogy a megugrott igényekhez képest nagyon kevés ilyen új ingatlan épül – derül ki a Magyar Nemzeti Bank (MNB) legfrissebb kereskedelmi ingatlan-piaci jelentéséből.
Budapesten jelenleg 3,65 millió négyzetmétert tesz ki a modern irodaállomány, ennek jelenleg mindössze 6,3 százaléka áll üresen. Ez a kihasználatlansági ráta a valaha látott legalacsonyabb szint a budapesti irodapiacon – hívta fel a figyelmet Nagy Tamás, az MNB főosztályvezetője. A bérelni szándékozók számára elérhető irodák aránya egyébként 2012 óta folyamatosan csökken, ám az idén az új átadások is jelentősen visszaestek. Tavaly még 231 ezer négyzetméternyi új irodaterület készült el, az idén ennél 48 százalékkal kevesebb, mintegy 120 ezer négyzetméter átadása várható. A projektek harmada ráadásul – az építőanyag és munkaerőhiány miatt – csúszásban van.
A jövőre nézve jobbak a kilátások: június végén 591 ezer négyzetméternyi új irodaterület kivitelezése volt folyamatban. Ezek az irodaházak a következő két évben jelennek majd meg a piacon, így 2021-ig összességében 16 százalékkal bővül majd a kínálat. Igény láthatólag van rájuk: az év végéig várhatóan elkészülő irodaterületek csaknem felét már előbérleti szerződésekkel lekötötték.
Az irodaépítések erősen Budapestre koncentrálódnak, a fejlesztők ugyanis vidéken nem látnak alternatív hasznosítási lehetőséget, mivel nincs elegendő gazdasági aktivitás. A vidéki városok irodapiaci kereslete néhány nagyobb vállalathoz kapcsolódik, de ha azok kiköltöznek, nehéz helyükre új bérlőt találni.
A fővárosban viszont a nagy kereslet az árakra is hatással van: a budapesti irodák átlagos bérleti díja egy év alatt 5 százalékkal, havi 12,5 euróra emelkedett négyzetméterenként. A legkedvezőbb elhelyezkedéssel és minőséggel bíró, úgynevezett prime irodák esetében ennél is nagyobb, 13 százalékos volt a drágulás: ezek négyzetméteréért 26 eurót kell fizetni havonta.
Az ipari-logisztikai ingatlanok szintén teljes gőzzel üzemelnek: a kihasználatlansági ráta itt is történelmi mélyponton, 2,1 százalékon áll. Ezen ingatlanok területe Budapesten és az agglomerációban 2,2 millió négyzetmétert tesz ki, ebből mindössze 44 ezer négyzetméter áll még üresen. Az új átadások az ipari-logisztikai ingatlanok esetében is alulmúlják a tavalyi évet. Az év végéig 109 ezer négyzetméter készülhet el, ami tavalyhoz képest 19 százalékos csökkenés. A második félévre várt átadások csaknem felére ráadásul már előbérleti szerződést kötöttek, így a kínálathiány enyhülése belátható időn belül nem is várható. A bérleti díjak egy év alatt 11 százalékkal emelkedtek, de év eleje óta állandósulni látszanak havi 4,25-4,75 eurós négyzetméterenkénti szinten. Egyre csökkennek viszont a bérlők számára elérhető kedvezmények, például a díjmentes időszakok – jegyezte meg Nagy Tamás. Az ipari-logisztikai területek szűkös kínálata miatt a továbbiakban pedig várhatóan ismét emelkedni fognak majd a bérleti díjak.
Gyakorlatilag teljes bérlői kihasználtsággal üzemelnek a budapesti plázák is. A központi elhelyezkedésű, jól megközelíthető bevásárlóközpontok kihasználatlansági rátája mindössze 1 százalék, a központtól távolabb eső plázáké pedig 5,3 százalék. Ez utóbbi magasabb arány Nagy Tamás szerint csak átmeneti lesz, mivel egy nemzetközi divatcikk-forgalmazó magyar piacról történő kivonulásának köszönhető. A központi helyen lévő budapesti bevásárló központok bérleti díja négyzetméterenként 105 euró havonta, a kevésbé jó helyen lévőkben viszont már olcsóbban, havi 50 euróért lehet egy négyzetméter kibérelni, mint a vidéki plázákban, ahol 65 eurót is elkérnek egy-egy négyzetméterért havonta.
A kiskereskedelmi ingatlanok területén egyébként az elmúlt évekkel ellentétben az idén hét új átadást is terveznek a fejlesztők, főként vidéken. Az épülő ingatlanok között van hipermarket, kiskereskedelmi park is, 2020-ra pedig elkészülhet Budapest és az ország egyetlen új épülő plázája is Kelenföldön.
