A budapesti lakásárak elszálltak. Már nem számít prémium kategóriának az egymillió feletti négyzetméterár, és a bérleti díjak is többé-kevésbé követik az új lakások árának emelkedését. Több tendenciát lehet hibáztatni az egyre nehezebb helyzetért: a konjunktúrát, az életszínvonal és a bérek emelkedését, a lakások egyre kifejezettebb befektetési jellegét és a külföldi befektetőket, az airbnb kiszorító hatását, az állami nagyberuházások és a kivándorlás miatt beszűkült építőipari kapacitásokat, de még a csokos lakások árfelhajtó hatását is.
Egy bizonyos: ma már nemcsak a szegényeknek jelent nehézséget Budapesten a lakhatás, de a középosztály alsó rétegei is egyre gyakrabban kicsúsznak a lakáspiacról. Pályakezdő diplomások nem tudnak önállósodni, a közszféra rosszul fizetett alkalmazottai nyögik a budapesti lakbéreket, lakásárakat.
Európa nagyvárosaiban már a kilencvenes évek óta ismerik ezt a problémát, különösen ott, ahol a város népessége is növekszik. A népesség szokásos reakciója a lakásárak gyors növekedésére az elvándorlás, olyan messzire, ahol már megfizethető akár egy kis családi ház. A kilencvenes évektől azonban felnőtt egy olyan generáció, amely az urbánus életmód előnyeit nem akarja feladni, és megfizethető városi megoldásokat keres.
Az egyik lehetséges válasz a co-housing, a közösségi lakhatás modellje. A co-housing az 1970-es, 80-as években Dániából indult, később meghódította Hollandiát, Észak-Amerikát, majd a német nyelvű országokat is. Alapötlete, hogy nem egymásnak ismeretlen emberek költöznek az új parcellázás vagy új többlakásos ház lakásaiba, hanem egy egymást ismerő csoport alakul még a fejlesztés előtt, részt vesz a tervezésben, és később is maga alakítja, menedzseli az épület vagy épületek életét. A co-housing közösségeket intenzív társasági élet jellemzi, az épületekben a teljes értékű lakások mellett a szokásosnál sokkal több közösségi teret használnak közösen.
A co-housing mozgalom első szakaszában szuburbánus, Amerikában egyenesen vidéki, mezőgazdasági területen épültek az épületegyüttesek, ahol a családok az önálló egységként működő sorházak mellett közösen használták a zöldfelületeket, és külön épületet emeltek a közös főzésnek, játéknak, stb.
A kilencvenes évektől azonban egyre több városias projekt jelent meg ott, ahol már akkor megindult a lakásárak emelkedése: Koppenhágában, Bécsben, Berlinben, Freiburgban, Zürichben. Német kutatók egyenesen egy új, harmadik utas lehetőséget látnak a városi közösségi lakóépület-fejlesztésekben, amely egyesíti a városi lakhatás előnyeit – az intenzív városi szolgáltatásokat, a jó infrastruktúrát, a kisebb beruházási költséget – az agglomerációba település egyes előnyeivel, mint a biztonságos mikrokörnyezet, a működő szomszédsági háló vagy a lakás kialakításába való beleszólás lehetősége.
Ma a budapesti lakáspiacon a legfontosabb talán a gazdasági előny. Bár a közösségi lakhatás leginnovatívabb központjai azok a városok lettek, ahol a meglévő lakástámogatások rendszere (pl. Bécsben), vagy a lakásszövetkezeti mozgalom megújulása (Zürichben) hatékonyan támogatta ezt a lakásfejlesztési formát, a modell előnyei tisztán piaci körülmények között is érvényesülnek. Berlin közösségi lakhatási internetoldala majdnem 300 projektet sorol fel, nagyrészük tisztán piaci finanszírozással épült és épül. A Németországban építőközösségeknek nevezett csoportok a piaci fejlesztők kihagyásával a piaci fejlesztéseknél 20-30 százalékkal alacsonyabb négyzetméterárakat tudnak elérni. Ezt persze rengeteg saját munkával „fizetik meg”, illetve jellemzően hosszabb megvalósulással – részben a közösségi döntések, részben a nem egyenirányított építészeti megoldások miatt.
Ha viszont piaci alapon is működik a co-housing, miért célszerű mégis támogatnia az önkormányzatnak?
Először is azért, hogy fékezze azt a kivándorlási folyamatot. A most menekülő friss diplomások ugyanis később a város legjobb adófizetői lehetnének. A közszolgáltatások fenntartásában is nagyon fontos ez a tényező, hiszen a budapesti kerületek által fenntartott óvodákban krónikus óvónőhiány van, ma már nemcsak az alacsony fizetések, de a lakhatási nehézségek miatt is.
Másodsorban a közösségi lakóprojektek jelentős társadalmi integrációs munkára képesek, legyen szó állami gondozottakról, fogyatékosokról, utcáról lakásba kerülőkről. Számos közösség tart fenn olyan társadalmi vállalkozást, amely a közvetlen környéknek is előnyére is válik: kulturális szolgáltatásokat, óvodát, közösségi irodát, megváltozott munkaképességűeket foglalkoztató műhelyt, kávézót, stb.
Harmadszorra a közösségi lakóprojektek gyakran olyan épületek fejlesztését is felvállalják, amelyek elől a magán ingatlanfejlesztés menekül: régi iskolaépületből, üres gyárból, munkásszállóból, piac-csarnokból kialakított projektekről is tudunk. (Képünkön a bécsi Sargfabrik, a monarchia legnagyobb koporsógyárának területén létesült közösségi élettér.) Budapest számos műemléki vagy helyi védettségű épülete évek óta üresen áll és romlik, mert az értékvédő megújítás túl bonyolult és rizikós egy ingatlanfejlesztő számára. Egy co-housing közösség a környék rehabilitációjában is katalizátor lehet.
De hogyan segíthet az önkormányzat? Tekintve a magyar realitásokat, pénzről ne is beszéljünk (bár a fejlettebb országokban még ez is előfordul).
Segíthet például telekkel vagy épülettel. A budapesti kerületeknek még ma is rendelkezésükre állnak lakásépítésre alkalmas telkek. A gyakorlat szerint a tipikus hasznosítás az eladás. Így fogy az önkormányzat tőkéje, és nem növekszik, nem is javul a lakásállománya. Jobb esetben a telekért lakásokat kap vissza, ezek négyzetméter ára azonban a piaci fejlesztés árának felel meg. Egy közösségi lakóprojektben olcsóbban, azaz többet kaphat vissza a fejlesztett alapterületből, legyen ez akár jó környezetbe integrált szociális bérlakás, akár más hasznos funkció: öregek nappali ellátása, mini-bölcsőde, állami gondozottak otthona vagy orvosi rendelő.
Hasonló haszon lehet a nehezen eladható önkormányzati épületek újrahasznosítása is: a főváros például a szakmunkásképzés átalakítása óta mérsékelt sikerrel küzd a kiürített iskola-épületek értékesítésével.
Az önkormányzat segíthet egy rugalmas szabályozás kialakításában is, ahol a városfejlesztési, műemlékvédelmi, költségvetési, társadalmi integrációs szempontok kiegyensúlyozottan érvényesülhetnek. Berlinben, Párizsban, Bécsben és számos más városban bevált már az önkormányzati telkek olyan tendereztetése, ahol nem a legmagasabb árat ajánló visz mindent, hanem fix ár mellett a legjobb - társadalmilag, környezetileg és építészetileg legígéretesebb - projektet ígérő közösség nyeri el a fejlesztés lehetőségét.
Segíthetne az önkormányzat abban is, hogy a szükséges jogi és pénzügyi konstrukciók kialakuljanak. Az ingatlanfejlesztés finanszírozása ma elsősorban a piaci szereplőkre van kitalálva, az építőközösségek rendkívüli hátrányokat élnek meg a hitelezésben, a tulajdonviszonyokban. Az önkormányzat részvétele vagy kezesség nyújtása a projektben csodákra lenne képes. Nem utolsósorban pedig nagy segítség lenne a tudás összegyűjtése, rendelkezésre bocsátása, legyen ez az alkalmas telkek katasztere, speciális mintaszerződések vagy a műemléki felújításokban járatos mesterek listája, stb.
A közösségi lakhatási formák, az építőközösségek sohasem fognak nagy súllyal szerepelni Budapest lakásállományában, hiszen olyan tudás- és idő-ráfordítást igényelnek, amit sokan nem szeretnének befektetni a lakhatásukba. Azonban kis részarányukkal is olyan városi problémákat segíthetnének megoldani, ami miatt érdemes lenne itthon is megpróbálkozni vele.
Budapest fejlődésében már volt egy olyan időszak, amikor a más lakáshoz jutási módokból kimaradtak közösségi alapon saját kezükbe vették a megoldást: így hódították meg a hetvenes-nyolcvanas években a társasházépítők a budai hegyoldalakat. A co-housing kezdeményezések önkormányzati koordinációjával és segítésével ma ennél jobb, társadalmilag is hasznosabb eredményeket lehetne elérni.
A szerző építész, urbanista, a Budapest Kör tagja ([email protected]).